启东房地产热线-南京火爆楼市四大焦点透析

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南京火爆楼市四大焦点透析

2002年10月15日21:19

2002年南京住宅商品交易会正如火如荼地进行着，看房、买房者络绎不绝，这从一个层面反映出南京房地产市场的火爆。与此同时，有关房地产市场存在泡沫经济、房价过高等问题的声音也不断传来。

那么，对当前的南京市房地产市场，我们究竟应该如何看待？南京楼市是繁荣还是泡沫？南京房价是离谱还是正常？南京市民的消费心理是先进还是保守？政府角色缺席还是到位？

昨天，记者就这四大焦点问题采访了有关政府官员和专家，试图从中找到一个明确的答案。

南京楼市繁荣还是泡沫?

今年以来，南京人排队购房、前一阵子发展商的“抢地运动”，再加上周边上海、杭州等地出现的炒楼现象，这一切似在警示人们，房地产的泡沫时代又在到来。

似乎也在支持着人们的担忧：南京的房地产开发热、销售热已持续近4年，去年南京商品房销售金额达到106亿元，今年1至9月份又已经达到90亿元。

南京房地产真的是也面临着这样一个泡沫危机吗？

有关专家和政府部门对此都明确表示，南京房地产目前并没有泡沫。

著有《泡沫经济与金融危机》一书的著名经济学家徐滇庆教授认为，判断房地产是否存在有害泡沫，主要看土地和房屋价格上升速度有多快，交易笔数有多少，买卖目的是否正常，开发投资是否过热。

以此4个标准对照南京，我们就可以发现：南京的土地价格和房价虽然在上升，但是保持了一种平稳的态势，并没有出现爆涨的局面；南京今年1至8月份的商品房和存量房销售总计近4万件，市场需求旺盛；从买卖目的来看，南京房地产市场需求的90%以上都是以消费为主，而不是像杭州那样52%的商品房都被“外来炒买者”购买；从国际经验看，经济增长速度与房地产开发投资的增速比为1：1.4应该是合理的，南京去年GDP增幅11.2%，房地产开发投资的增幅为11.7%，应该说是十分正常的。要知道1993年房地产泡沫出现时，我国的经济增长速度为13.4%，房地产的开发投资增速却达到了124.9%。

东南大学建设与房地产研究所所长李启明教授参阅研判了马来西亚、美国、香港和台湾等地房地产泡沫案例，创编了房地产泡沫评估检测模型和方法。经过量化分析，他确认南京房地产市场是繁荣不是泡沫，绝不能把房地产热等同于泡沫。

南京市房地产管理局局长陆春林同样认为，南京这一轮房地产热中投资和竣工面积的增长，为百分之十几到二十几的快速增长，远不是1992年到1994年的成倍增长（高速、超高速增长）。况且，这种增长速度是宏观经济发展所期盼的，在国民经济投资结构也是合理的。而且这一轮增长是我国房地产在真正意义上进入市场经济的情况下（停止住房实物分配、个人成为买房主体）由销售热带动的，也就是由消费拉动投资且这种消费是以居民购房自住消费为主，它不同于那种以投资为目的的消费。因为购房投资属于虚拟需求，非真实需求。虚拟需求容易使房地产市场摆脱本地区的消费主体，误导市场供应结构。同时，投资需求是等待升值后卖出（炒卖）的，最期盼的是房价超常攀升，从而助长房地产泡沫的生成和长大。但由于南京90%以上仍以消费为主，虚拟需求成分极少，泡沫目前根本不存在。

南京房价离谱还是正常?

“为啥我看中的房子都买不起？南京房价是不是太高了？”从去年以来，有关南京房价太高的声音就不断传来。

南京房价真的就高得那么离谱吗？

从经济学角度看，价格应该是价值的体现，两者基本符合就是正常，若价格过低，则体现不了价值，若价格过高，则有泡沫趋势。

把江宁房产排除在外，南京市商品房每平方米平均谷格1998年为3407元，1999年为3366元，2000年为3150元，2001年为3486元，今年1至8月为3620元，其中住宅价格为3290元左右，同比增幅为6.4%。应该说，南京房价确实是在上涨，但也许未涨到离谱的地步，因为南京去年一年的人均可支配收入增幅了达到了7.5%。此外，衡量房价高低的另一个重要指标是房价与家庭收入的比，南京这一数字为8，而国际通行的倍数为4~12。从这一指标而言，南京房价也谈不上离谱。

专家们认为，南京房价“高”，有以下几个原因：一是土地价格上涨，导致房价上涨；二是房价中的“含金量”在增加。如今市民买房不仅是要买一套房子，而且要买环境，买文化，买服务，这一需求的结果就是开发商不断提升楼盘品质，增加科技含量，改善配套环境，为此增加的成本，必然要反映在房价上；三是市民的消费趋旺。南京今年以来大规模的老城改造带了大量的拆迁户，仅今年1至7月份，南京就有1万多拆迁户，而南京全年供应的商品房也不过在2万套左右；四是房地产市场的结构。不同区域的楼盘价格也不同，像城东、城东南楼盘由于品质、环境相对较优，80%楼盘开盘就在4000元/平方米以上，而不少市民对自己的需求没能合理定位，眼光都局限于城区的几个好区位，自然会感觉价格很高，而实际上，每平方米价格在3000元和3500元左右的楼盘还是占了南京楼盘的一大头。

那么，南京房价近期有没有可能下降呢？有关专家认为，房价平稳上升的态势近期恐怕不会改变，而且这一阶段应该会持续10年到15年的时间。

按照国际标准，人均住宅建筑面积在达到30平方米以前，房地产都会处于一个相对旺盛的时期，房价将是持续上涨，在30到50平方米之间，房价会趋于平稳，而达到35平方米之后，则有可能回落。而南京去年的人均住宅建筑面积为19.77平方米，按照市政府今后每年使人均住宅面积增加1平方米的目标，这一阶段将持续10年至15年左右。

从影响房价的重要因素——土地供应来看，土地供应的量要想大幅增加也不大可能。土地既是城市不可再生的稀有资源也是政府赖以经营城市的资产。在这个问题上，以往我们只把土地看作资源，而没有把它看作是资产，没在学会经营城市；但现在有的地方又走过了头，只把土地当作资产，而忘了这种资源是不可再生的。因此，一个负责任的政府不可能无限量的推出土地，在这一届政府把下一届政府、甚至几代子孙的饭都给吃光。而且土地供应量如果太大，必然会导致地价下降，给一些开发商以炒卖地皮的利润空间，同时导致政府的收入下降，而这对消费者显然是不利的。

近10年来，两个市场的发展从根本上改变了绝大部分中国人关于财产和财富的观念，一个是股票，一个是房地产。可以这么说，房地产已经成为国民经济发展的一个晴雨表，一种景气指数。有关统计表明，南京房地产业增加值已占到南京GDP的4.2%，比10年前翻了一番，而且房地产一个行业就能带动83个行业的发展，在刺激和扩大居民消费中发挥了关键性的作用，正成为南京的支柱产业。另有数据表时明，截至今年6月底，城市居民家庭户均财产为22.83万元，其中房产价值为10.94万元，占47.9%，是城镇居民家庭最大的资产，如果房价持续下跌，市民最直接的感受就是自家的财产不断缩水。

因此，从政府的角度来看，显然不希望看到房价出现不断下跌的局面。当然，关键是政府要采取措施，避免房价无序地爆涨，而是以一种有序、平稳、合理的态势上涨。

市民消费先进还是保守？

前天，在2002年南京住宅商品交易会上，一位市民对前去视察的市委书记李源潮大叹苦经：“南京房价太高，买不起１李书记问他：“你打算买多大的房子？现在住的房子是你的吗？”当李书记知道他嫌现在70多平方米的房子太小，打算买一套120平方米左右的房子时，就给他算了一笔帐：把现在的房子卖掉，至少就有30多万，再到银行去按揭贷款，这30多成不但够付首期，而且连装潢的钱都有了。一笔账算下来，那位市民连连点头。

有关专家认为，从这一个事件上，就可以看出南京人买房的消费观念急需更新。

首先是还没有学会花明天的钱，用明天的钱，这从购房抵押贷款中就可见一斑。据统计，南京买房交易中仅63%的人办了按揭，贷款额仅占总房的32%（按规定可以贷到70%），而国外买房95%都选择贷款。上海人均住房抵押贷款余额为9000元，而南京仅为几百元。

有人就此打了一个形象的比方，外国人买房时是先算自己这一辈子能挣多少钱，然后按此标准去贷款买房，而南京人则是先算自己现在手里有多少钱，这样一来，无疑是加大了南京人买房时的压力，对房价的承受能力也就变低，当然是永远都觉得房价高。

买房消费理念落后的另一个表现是梯度消费观念的缺乏，总想一步到位，不如将手中的旧房出手，再换买更大更好的新房。其实，在国外，一生换几次住房是很正常的，甚至爷爷买房贷款到孙子还清都很正常。据悉，目前九成以上南京家庭都已拥有自己的住房，在经济尚不能满足拥有两套住房的条件下，让手中的房子流通起来，用卖房的钱来做首付款购买新房，完全可以使自己轻松地改善居住条件。而且南京市在政策面也鼓励买卖房，只对差额部分面积缴税，而且，房改房目前交易还不需要缴纳土地增值金。精明的消费者完全可以借机进行梯度消费，逐步改善居住条件。

政府角色缺席还是到位？

市场经济并不是意味着政府对一切都放手不管，而对房地产市场这样一个关系到国计民生的产业来说，更应当是如此。

建设部副部长刘志峰近日在南京指出，政府应该通过种种经济和政策的杠杆，保持房地产市场平稳有序地发展，既要避免泡沫经济的出现，又要防止房地产市场陷入低迷状态；既要努力使房地产成为国民经济的支柱，又要为低收入家庭建立一个切实有效的住房保障体系。在这方面，刘志峰对南京激赏有加。

据了解，南京市今年做了两件今后看起来有开创性意义的工作。一是调整原有的向中低收入家庭供应经济适用房的政策。新政策更加重视最低收入和低收入家庭的住房保障。具体说，对最低收入家庭采取政府住房补贴为主，实物配租为辅的保障形式，实施全面住房保障；对低收入家庭通过建设经济适用房逐步解决住房困难。此举使徘徊多年的南京经济适用房和廉租房供应走上了轨道，年底将有首批2150户低收入和拆迁困难户搬入经济适用房，到春节前还将有17万平方米经济适用房竣工交付，这样今年年内开工建设的经济适用房可以达到20万平方米。而且目前全市的经济适用房用地已达到8处近600万平方米。另一方面，有466个最低收入家庭拿到了总计51万元的廉租房补贴。

另一项新政就是5月1日出台的进一步搞活房地产市场的若干意见。这项政策从根本上打破了原先买卖房屋的种种限制，鼓励市民大胆交易，同时还富于民。比如，该政策规定，市民出售房改房的，免征土地收益金，加之个人所得税也采用政策补贴形式减免，这样卖一套房改房，市民几不交一分钱就可获得全部收益。此项政策出台后，大大刺激了市民卖旧买新的热情。1~9月份，二手房的交易套数与商品房之比已达到6：4，许多市民尝到了出售房产资产带来的甜头。而此举更是极大地繁荣了房地产市场。


摘自：启东房地产热线文章作者：没有	『发表评论』『新闻推荐』

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