启东房地产热线-高地价是城市发展的瓶颈

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高地价是城市发展的瓶颈

2003年11月4日18:52

　　随着城市经济发展和城市化的扩张，对土地的需求越来越大，地价也越来越高。因此从长期趋势看，地价总是具有随经济发展而增高的特性。但是，如果在经济快速发展时期，地价增长势头不能得到有效控制，过高的地价反过来会成为制约城市发展的瓶颈。
　　对城市竞争力的影响
　　影响一个城市竞争力的因素很多，如资本、制度、人才等，但投资成本是最基本的因素。深圳市市长李鸿忠最近就指出：“成本是竞争力的核心。剥去一切外衣后，竞争力就是成本的竞争。”土地作为城市经济发展的基本生产要素之一，在投资成本中的地位也显得格外重要。高额的地价会提高房地产的租金。当地租超过一定的水平时，则会影响社会经济的发展，减弱城市国际竞争力。
　　日本城市地价远高于欧美诸国。由于地价高，房租价必随之提高。一些外国的经营稍有不好时，就会撤资日本。1995年，国际上十几家大银行的亚洲总部，均已搬出了东京。由土地价格所造成的高成本结构，严重削弱了东京等大城市的竞争力，制约着经济的发展。高价地皮至今仍难以有效解决制约日本经济发展的问题。
　　对房地产业的影响
　　房产总是和地产联系在一起的，但土地市场作为房地产一级市场，也可以单独发挥作用，对房地产业产生重大的影响。过高的城市地价，对房地产业的影响主要体现在以下几个方面：
　　（1）获取土地是房地产开发企业从事开发行为的第一环。如果地价过高，造成开发商拿地难度的加大，也造成行业准入门槛高，不利于整个房地产行业的发展，也不利于城市总体开发建设。（2）土地价格作为房地产开发商建造商品房的重要投资成本，往往占到整个开发成本的40％～60％。从成本和价格角度看，这部分成本必须进入商品房价格。如果地价过高，房价也会随之抬高，导致严重脱离消费能力，造成空置率的增加。（3）在长期高地价和高房价状态下，如果高房价不堪重负，一旦遭受经济风吹草动，极容易产生房价直线下跌乃至诱发地产泡沫的情况，从而引起社会的动荡和不安。
　　对资源配置的影响
　　高地价至少在下述三个方面影响资源的合理配置：（1）高地价所造成的巨额利润和投机空间，会吸引各种资本进入房地产行业从事投资甚至投机活动，导致全面的“圈地运动”和“炒地运动”。这一点在我国20世纪90年代初早已得到验证。（2）大量社会资源非正常注入房地产业，致使其他部门投资乏力，资源不能得到有效配置。（3）高地价所造成的财富分配不均，也会造成消费方面的畸形结构，影响资源配置的合理性，降低投资的乘数效果。从当前日本市场需求来看，家用电气、机械、汽车等消费已经接近饱和状态，由于资产的缩水和失业率的增加，致使个人消费市场有所减缩，这就必然会导致国内市场的紧缩。
　　对防范金融风险能力的影响
　　高地价可能对金融体系造成的隐患主要在三个方面：一是高地价造成对土地的投机性加大，往往会造成土地资产价值严重偏离实际价值。二是地价变动与股价波动存在较强的相关线，高地价往往与高股价同步同生。三是高地价导致的土地投资和投机活动加剧，而房地产投资是高投资、高风险的行业，因此在地价高涨时，房地产业金融资产占整个金融体系的比重是相当大的。
　　上述三种高地价所带来的后果，如果一旦遭遇社会经济体系发生波动或者国家实施宏观调控时，抵抗金融风险的能力相当脆弱，就极易诱发地产泡沫。　　　　　　　　　　　　　　


摘自：摘自《中国房地产报》2003.10.30　文章作者：卢稳雄	『发表评论』『新闻推荐』

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