启东房地产热线-商品房销售不规范按使用面积售房治标未治本

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商品房销售不规范按使用面积售房治标未治本

2002年10月13日22:20

近期以来，商品房销售是否“按使用面积售房”成为北京楼市的高热话题。对此问题，本报予以关注及调查。调查结果表明，目前业界讨论的是否“按使用面积售房”，只不过是在合同中标明了“关门面积”(套内使用面积)但“门外面积”(公摊面积)，是否也会像“关门面积”这样一目了然，则仍存在不规范操作的可能。换句话说，无论是按使用面积售房，还是按建筑面积售房，每平方米的单价有高有低，但这套房子的总价，却是不变的。问题的关键在于，“公摊面积”测量的透明性、公正性。
2001年成为1998年个人住房市场打开之后的第一个“入住高峰年”，随之而来的是入住纠纷遍地生烟，而“面积缩水”则成为最常见的纠纷问题，例如购房者买的是建筑面积130平方米的房子，但到了现房盖完，进门一量才80平方米。亚北的风林绿洲率先推出了可按“套内建筑面积”(即套内纯使用面积＋墙体面积＋阳台面积)售房，但由于其推广力度不大，并没有引起业界关注。近期以来，万柳新区的“锋尚国际公寓”，采用了“按使用面积”售房，随着其大力推广，同时引发了业界的争论。“按使用面积”售房，面积纠纷就解决了吗？?在此前，一些“店大欺客”的热销楼盘，在签订售房合同时，合同中只标明“建筑面积”(套内建筑面积＋套外公摊面积)是多少，套内使用面积到底是多大？购房者实际上不得而知，锋尚做法的进步在于，让购房者清楚了所购商品房的“套内使用面积”有多大。但问题的实质在于，“按套内使用面积”售房，并没有解决“套外公摊面积”合理透明的问题。

有业内人士指出，公摊面积测量的含混不清，与目前商品房面积测量机构的垄断经营有关，而正是垄断经营的效率低下，导致了不法商家钻空、注水的可能。

目前，北京市共有测量单位23家，主要为各区县房地局测量大队。据业内人士透露，在测量中，各区测量队测各区项目、市局测量所测外销项目是不成文的规定。测量队提供的测量报告，仅限于在买卖合同附件中的一个分摊原则说明，以及测绘单位出具的面积登记表。前者一般只列举了公共部位的类型与构成，而对公共部位所处的准确位置、数量、暂测的面积多少，以及在不同业主间的分配方法比例等等，均无具体、清晰的说明；后者仅记载了套内建筑面积、阳台面积、公摊面积和公摊系数等。

可见面积纠纷的一个主要起因，是测绘工作方式本身的缺陷，即测绘工作中的大量原始基础数据未能充分展示、测绘的过程及计算方法未能予以必要的陈述说明，对分摊的部位以及面积数据也未能具体列举。而在这一系列的混沌中，“有心”的开发商就会把不该分摊的面积，也分摊了进来，上报给测量队的是“非经营设施”，但测量队测完之后，这个“非经营设施”，就默默地变成了“经营性设施”，反正由测量队提供的可公开的测绘资料，什么也看不出来。

一个现实的问题是，当购房人对面积有疑议申请复测时，基本上还是原测量单位执行，其他区的测量队也基本不会对兄弟单位的误测出具报告。测量机构的垄断经营，正是导致面积纠纷的根本。如果购房者可以明白地看到，套内使用面积、套外公摊面积是一样的清晰，那纠纷就不会像流水一样源源不断了。打破测量机构的垄断经营，才是止住面积纠纷的关键所在。


摘自：现代经济商报文章作者：没有	『发表评论』『新闻推荐』

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