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大势所趋，何为所重？兰州十位开发商关于精装修房的谈话纪要
2002年10月13日22:46
　　编者按：建设部正式出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》在全国范围内推行，通过直接向消费者提供全装修成品房，来进一步规范装修市场，并将促进住宅装修从无序走向有序。商品住宅装修一次到位的推广标志着中国住宅市场的日趋成熟，尽管业界对装修房的规定众说纷纭，但它对远处西北的甘肃已经产生了深刻的影响。记者采访的十位本土老总对装修房的理解也是见仁见智，其中对装修房提高整体房价、如何体现个性化成了讨论的焦点。同时，他们亦提出了装修工业化、边际化、服务化的理念，丰富了“精装修”的内涵。
　　尽管在认识和理解上各有不同，但老总们都一致表示要严格按照建设部的要求进行精装修的建设。
　　甘肃兰州，虽地处西北边陲，但随着房地产市场的逐渐成熟已越来越快地与全国大势接轨。这种对新理念、新事物的飞快的接受速度、深刻的认识程度，使我们有理由相信兰州必将成为中国房地产大潮中又一方红热的土地。

                                  告别毛坯房前路漫漫
                         梁延喜（兰州市市政开发有限公司董事长）

　　买装修房明显增大了商品房的付款总额，价格成为影响购买行为的最重要因素；而每一位消费者都有独特的消费偏好，在这一点上开发商不可能完全预知，更不能全部实现；再加上绝大部分消费者固执地认为，开发商将从装修业务中再赚取一份利润；对“先有一个家，等手头宽裕了再装修”的低收入购房者而言，他们宁愿相信由自己采购的装修材料价格更便宜、支付装修人员的劳务费更低。
　　　　我观察，实践中选择毛坯房的多为两种人，一种是有很强经济实力的人，他们对于居住的条件、环境都有很高的要求，而一般的精装修达不到他们的标准；另一部分是收入一般的工薪阶层，精装修房的装修标准要高于其计划的装修标准，增加了经济负担。
　　兰州有一个较特殊的现象是，长时间以来，开发商提供给用户的是一套既非精装修房、又非毛坯房的产品，这种房做到了地平、墙白、厨卫简单装修，具备最低入住条件。兰州人一般就是在这个基础上勾画装修蓝图的；在这个档次上让开发商决定更高水平的装修，我想很多开发商都会心里没底。

                                  装修房的市场定位
                              陈启建（兰州华富集团总裁）

　　目前国内的房地产市场正在逐渐升温，但消费者的购房热情必须和他们的消费能力结合起来。因此在毛坯房单价上的提高可能会给消费者带来一定的压力。目前来看，消费者能够接受的心理价位也较低。
　　由于全装修房刚刚推出，其透明度不足，使少数消费者心存疑虑。再加上消费者对其相关的《实施细则》和条款也缺乏了解，因此担心相关的验收标准和相关法规是否完善。
　　从目前的情况看，全国各地房地产市场差异很大，但大致规律已经凸显，即从商品房定位看，豪宅越来越趋向毛坯房，中低档房则趋向一次装修到位。从市场分布看，西部经济不发达地区，一次装修房一直是主导，经济发达地区，毛坯房则较有市场。
　　购买装修房的消费者主要有几类：境外购房者，拎着皮箱就能入住，这不仅符合他们的生活习惯，也省去了自己装修的麻烦；投资性购房者，一些市民看好房地产增值前景，但由于房地产增值的周期较长，故在抛售之前，他们通常以出租求利，装修房交付即可出租，减少了空置时间，同时，因为装修费用计入总房价，可以一并申请银行贷款，这样前期的投入就少多了，收回成本更加迅速；二次购房者，第一次买房时，曾花了大量精力装修，几年后看厌了，想想不值，或者装修质量欠佳，常为维修头疼，所以在二次购房时，装修房便是最好的选择。

                                    装修房如何装修
                       王金生（兰州天正房地产开发有限公司董事长）

　　新建住宅全装修主要有两种模式：一种是房地产开发企业直接向市场提供统一标准的住宅；另一种是由购房者选定装修样式后统一装修也叫菜单式装修房，这在现在比较流行。装修有什么具体要求呢？根据规定，住宅交房时要达到厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门和门套、窗和窗套、水电煤气表具和管线等一次性到位。
　　现在家装企业的利润率至少在30％～40％之间，而按照国家有关规定，针对普通百姓的装修利润率不得超过15％。因此大多数家装企业都热衷“大锅粥”式的笼统报价方式，而大多数消费者都不是行家，常常被其报出的诱人的“总价”所迷惑。而一旦采用“菜单式”，所有内容都一览无余地“暴露”在消费者面前，做“手脚”的可能性越来越小，有利于装修业的规范发展。对菜单式装修房，我认为要有如下要求：
　　1．丰富菜单式的选择品种和选择空间，满足消费者的个性要求。全装修房虽然给购房者带来了许多方便，但毕竟无法完全体现每个人的设计思路，所以还存在着一定的局限性。2．保证装修房质量，提高房地产开发商进行菜单式装修的透明度。3．注重房地产营销手段，剥离装修房价的提高部分。目前全装修房的推出时间较短，相应的宣传和市场运作也只是浅尝辄止。尽管国内的房地产市场正在逐渐升温，但消费者的购房热情必须和他们的消费能力结合起来，在毛坯房单价上的提高可能会给消费者带来一定的压力。因此必须针对消费者的心理需求开发产品，将装修部分的价格和房价剥离开来，突出装修的经济性和实惠性。4．战略性的联盟，降低楼盘开发成本，房地产开发商对于装修市场可能不甚了解，菜单式全装修房又必须与提供装修的企业合作，因此必须注重与房屋装修设计和施工单位的组合，形成互惠互利的战略联盟，强强联手，以便共同做大市场。

                                   走出精装修的误区
                               宋艾芳（甘肃兰雅集团总裁）

　　毛坯房向精装修房过渡是建筑行业或者说是房地产行业的一个进步和一场革命。从观念上说，因为客户对质量的要求是按照最终产品的标准要求的。能否提供一个完整、一次性到位的、适合通用的高档需求的产品，只是一个理想状态，开发商只能去逼近这个理想状态，而不可能一步实现。
　　开发商应该怎样做好房子的精装修呢？首先要考虑到由于装修给老百姓带来了麻烦，浪费了资源，所以要做到最大的节省。开发商应考虑得更周全，让那些从毛坯房时代走过来的老百姓尽可能地减少工作量。
　　越是品质高的房子供应量越小，因为它的风险会很大。客户不管是什么层次，做的住房梦都是一样的，所以在房子空间布局、配置方面，开发商都要多考虑，比如第一要保证舒适，第二要保证多年以后家庭中的成员结构会有变化，即使以后不住了，起码也能把房子租出去。

                                   精装修提供的是服务
                           陈万智（甘肃万盛置业有限公司董事长）

　　在全装修制度初创阶段，我第一个担心的是装修的个性化问题，中低档住房会有优秀的设计师为其“倾情”吗？开发商为了降低成本，会不会把房装修得像一个模子里刻出来的？第二个担心的是成本问题，价钱都算在房价里，怎么知道装修的价格？
　　在我看来，无论是毛坯房还是装修房，开发商提供的只是一种服务。譬如装修房提供的服务是：用户不必为装修支付高昂的时间成本，这一点对“时间就是金钱”的人士尤然：他们可以方便地将装修与住房进行一次性按揭贷款；避免遭受目前鱼龙混杂的“装修游击队”的欺骗；同样的装修质量，集团装修的成本比个案装修的成本低，装修部分的性能价格比提高了；装修质量责任与住宅工程质量责任开发商集于一身，有了明确的责任对象；享受到专业设计公司的设计成果等等。
　　我公司新建的万盛花园已安排了10％的装修房，每平方米装修价占房价的10％，为配合装修房的推出，我们在万盛花园内设计了室内花园、空调支架，主要是从服务的层面来考虑的。我们认为只有做好服务，提高服务的档次，开发商才能营造出优势，才能营造装修房独特的市场空间。

                                    装饰主导个性
                          李峰（兰州汉唐置业有限公司总经理）

　　其实个性应该靠装饰，而不是靠装修体现出来。买房子是长久大计，不能说过了5年，我个性变了，就把装修打掉重新做。但我可以把家具换一种风格。原来我们售楼处的样板间和现房里的样板间格局一样，家具一样，但现在看上去风格不同，因为灯不一样。其实，后期装饰非常能体现出风格，装修只要为装饰提供出最大的空间就可以了。你现在讲究个性化，这里做个主题墙，那里做个壁炉，反倒把空间限制住了。就像1995年那会儿流行水曲柳，华澳样板间用水曲柳装修，看上去非常漂亮，但还不到一年，流行红榉了，家里再换什么高档家具，水曲柳装修也把家具档次给拉下来了。
　　准确地说，针对不同的服务群体，精装修的档次是不一样的。房屋的精装修在高档房市场比较容易实现，因为大家对精装修的要求和渴望值很高。同样是德国产的东西，品牌不同，质量不同，因此，就不同的层面，不同的量而言，精装修标准也不一样。而这个标准很难统一起来，因为住宅里面所用的各种设备的价格差距非常大。
　　不同的房子有不同的个性，这当然很对，但如果一味追求个性，会让开发商无从决策。此外，半数以上被调查人认为装修房就应简洁实用，尤其45岁以上的业主，百分之百地肯定这点。其实，这也是装修房的最大特点，以最大程度满足业主在居住上的功能需求为目的，而不是以个性景观为主。

                                    装修装饰道不同
                            常贵（甘肃常安置业有限公司董事长）

　　在住宅设计上开发商要考虑得长远一点。所谓装修和装饰是两种不同的东西，“装修”有一些系统的改造，没有对功能进行改造。不管是毛坯房还是精装修的房子，一定要把装修的“修”部分去掉，就是让客户拿到的仅仅是装饰，而且一定要为以后的改动留一点空间。开发商在做精装修时要将最先进的设备考虑进去，这关系到今后改善的问题。
　　住宅装修中要更多地体现温馨、舒适的气氛，营造出与自然相通的感觉。有些公司开发的以木制品为主的装饰材料均由工厂按定单生产，初步解决了土建非标准化与装修标准化、装饰个性化与工厂批量生产以及异地生产与现场安装的三大矛盾，现场测量——工厂生产——工地直接组装一次成活，使装修施工工艺实现跨越。

                                   装修亟待工业化
                        韩庆（兰州天庆房地产开发有限公司董事长）

　　家装行业的发展至今已有10个年头，由于该行业质量无保障、工艺无规范、工程无限期、环保无人管等弊端，使家装行业做大做强的进程大大放缓。我们了解的现状是，家装企业仍靠现场手工操作，专业公司也摆脱不了作坊式加工。而“人盯人”的传统管理手段只能凭手工操作与直观检验，难以消除家装工程中的隐患，也改变不了质量难控的局面。要根治传统装修模式引起的“顽症”，我认为必须走住宅装修工业化发展之路。
　　实行工业化制作装修材料以后，每平方米平均只增加建房成本100元～300元，也就是每平方米装修价占房价的15％左右，而房屋售价却可提高200元～600元。另外，土建过程中也可以省掉全部室内木门、门框、门连窗、水磨石窗台板等，避免土建装修二次浪费；还可以省掉手工装修时的全部油漆费、手工费、耗材费、返工费和运输清理费等间接费用。
　　装修好的房子整体出售，装修合同包含在销售合同内，装修质量有一定保质期。

                                   精装修的边际效应
                      王光（兰州金海湾房地产有限公司常务副总经理）

　　实际上，《细则》把市场选择权从业主手中转移到开发商手里。这样，由开发商指定装修公司和装修材料品牌，会为其带来无限商机。但由此形成的垄断不仅会打击装修市场，还可能波及建材市场甚至钢材等整个原材料市场。以前，不少开发商凭借垄断性优势提供不合格服务和不合理收费，使业主吃尽苦头，所以很多地方把原本由开发商选择物业公司的权利交还业主。可现在，把本来已与开发商脱离干系的事情又捆到一起，是一种反潮流的做法。
　　但是，凡事有弊就有利。如果购房者买房的目的是为了投资，即通过出售或出租的方式来获得利润，选择精装修房更为有利。首先说出租。因为毛坯房不经过装修一般不好出租，是实现不了利润的。而经过相当长时间的装修，必然影响购房者的收益。投资者选择精装修房，能够在最短的时间内实现投资目的，是明智之举。
　　如果是出售，也是精装修房更为有利。实践中在转让房屋时，双方往往对出售人所花费的装修费的多少无法界定，进而可能会影响交易的实现。而精装修房就可以避免这方面的问题，因为装修是由开发商来做的，费用也是由开发商计算的，并且包括到房屋总价里，所以在转让时就可以根据原先的购房合同所约定的价格来谈判。在有书面依据的基础上协商转让价格，其成功率要高得多。

                                 装修房在兰州的适存形态
                            吴衍康（兰州静安置业有限公司董事长）

　　应当说我在静安小区开发的，是兰州首个以装修房为主调的物业。对静安小区的装修房，我们在厨卫上下了大功夫。业主入住后砸掉重装的不足5％；客厅、卧室只对地面进行装修，还安装、配置了电脑、空调、电视等家电，但这一块用户的认同度就很低，用户对地面装修的认同程度只达到一半；而大部分用户则要求退家电，我们只能原样撤回。
　　静安的实践使我们感到，在兰州，房屋在开发商手里装修，还不能被用户认可。因为，每个人都有一个亲手盖房子的梦想，好不容易有了人生第一次，他能轻易放过吗？在我看来，兰州人到了有第三套房屋的时候，也许真的接受装修房了，才允许自己从一个建设者成为一个享用者。另外，家庭装修也是随着商品房市场发展而不断发展的。在装修的最初阶段，很多人喜欢花很多的钱将房子装修得不像个家，而是歌厅、酒吧、大堂、多功能厅等，结果时间一长，连自己都觉得住在里面很不习惯。这是追求时髦的结果。
　　今后在兰州市场上，带厨卫精装修的房子会越来越多，人们在装修上认可的方式或许是确定出一种基本的装修样板及价格，然而像地面、墙面、洁具等则提供出不同名牌供买家选择，客户可根据自己的喜好与价位选择不同的方案。总之，更富个性化与选择空间大的套餐式精装修，将成为市场的一种趋势。
摘自： 中国房地产报 文章作者：孟瑶　董炳伶　杨树森
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