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国家再次规范土地协让

2003年7月27日23:34

　　近日，国土资源部颁布了《协议出让国有土地使用权规定》，从8月1日起，协议出让土地的方式将受到严格规范，原国家土地管理局1995年6月28日发布的《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》自8月1日起废止。
　　再次明确土地协让的要求
　　近期发布的《规定》进一步明确了土地的出让。根据规定，出让国有土地使用权，除依照法律法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式；协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％，低于最低价时，国有土地使用权不得出让。
　　《规定》重申，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，一律不得以协议方式出让。同一块地有两个以上意向用地者的，也不得以协议方式出让。在出让金方面，协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。《规定》严格限定了协议出让范围，规范了协议出让程序，即协议出让必须做到公开出让计划，公开选择用地者，集体决定地价，公开协议结果，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。
　　《规定》同时强调，如果不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果、确定出让底价时未经集体决策、泄露出让底价、低于协议出让最低价出让国有土地使用权、减免国有土地使用权出让金等严重违规行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。对于国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分，构成犯罪的，也将依法追究其刑事责任。
　　土地市场建设基础还不牢固
　　据国土资源部发布的数据显示，有偿使用和市场配置的国有土地面积占城市国有建设用地总面积已由1992年的不足2％上升到2002年的24％，其中，招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的面积占当年出让总面积的比例由1992年的不足1％上升到2002年的15％；价款比例由1992年的不足1％上升到2002年的40％。今年上半年，全国出让土地面积4．70万公顷，价款1279亿元，其中招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的面积和价款分别达到33．81％和59．78％。从这些数据比例我们可以看出，在《规定》出台之前，其中很大一部分土地还是以协议的方式出让的，而《规定》的出台，将逐步缩小土地协让的比例。
　　随着城市化的推进和房地产开发的加快，国有土地使用权市场配置范围在不断扩大，土地使用权价格的市场形成机制也在各地初步建立，特别是2001年国务院下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》，开始约束土地的出让，并一再强调土地要进行公开招标、拍卖、挂牌出让，做到公开、公平、公正。年初，国土资源部与其他几个部门联合对国有土地使用权出让进行了检查，据国土资源部执法局提供的最新统计显示，2002年全国立案查处土地违法案件11万多件，涉及土地面积2万多公顷，给予责任人行政处分452人，党纪处分771人，刑事处罚168人。未经批准非法占地案件数量、涉及土地面积在各类土地违法案件中居第一位。据透露，这些案件的发生，大多是因为协议出让造成的。国土资源部土地利用管理司有关负责人束克欣认为，从近期暴露的问题来看，土地市场建设的基础还不牢固，如果这些问题不及时解决，对土地市场的健康发展非常不利。据透露，《协议出让国有土地使用权规定》就是在这种情况下颁布的。
　　规避协议出让中的问题
　　土地可以说是各地政府目前最大的国有资产，也是最后最有价值的资源。众所周知，过去的土地协议出让没有引入市场的竞争机制，缺乏公开性是造成官员腐败的重要根源，也是造成土地供给无序的根源。
　　由于土地市场还处于发育初级阶段，特别是各地经过变相炒卖土地的狂热期以后，国家实行经营性土地使用权招标拍卖、挂牌出让制度以及土地市场清理整顿等几次大规模专项治理整顿活动，在土地市场建设方面取得了明显成效，但也存在一些不容忽视的土地协议出让的问题。例如江苏省一些地方为了“吸引”外资，常常用压低地价的办法协议出让国有土地，有的干脆打着“营造投资环境”的幌子，在协议出让土地上搞“人情出让”，这严重损害了国家利益。
　　束克欣认为，目前，各地的一些领导干部仍在通过打招呼、批条子等形式指定供地对象，干预经营性土地使用权出让工作，本应实行招标拍卖挂牌出让的却以协议出让甚至划拨方式供地，或者低价协议出让、擅自减免土地出让金的现象比较普遍；一些地方统一管理制度不落实，擅自下放土地审批权，特别是开发商与乡（镇）、村违法私自签订用地协议，圈占土地搞房地产开发，严重影响和干扰了政府对土地供应总量的控制和耕地保护；不同区域之间，为创造政绩吸引投资，竞相压低地价，私下协议出让，造成土地资源浪费，土地资产流失，这在工业用地方面，表现尤为突出。
　　束克欣还认为，有些地方违反土地利用总体规划和城市规划，设立各种名目的园区，大量圈占土地，违法授予园区土地审批权，出现变相的土地协议出让形式；部分地区至今仍沿用计划经济时代的基建程序，通过计划立项和规划定点，先行确定土地使用者，以计划立项取代土地审批，这种土地的后置审批，客观上造成了被动供地局面。总之，政府的服务角色要扮演好，不要成为市场经济发展的路障，《规定》的出台，就是要公开土地供量和供地价格，统一供地渠道。据他透露，为了更好的贯彻发布的《协议出让国有土地使用权规定》，目前国土资源部已组织有关人员到各地调查。


摘自：《中国建设报》中国楼市2003.07.23 文章作者：侯勇	『发表评论』『新闻推荐』

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