启东房地产热线-发改委投资研究所专家驳斥地产“泡沫”论

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发改委投资研究所专家驳斥地产“泡沫”论

2003年9月1日20:20

　　“当前房地产市场的总体评价是健康的还是有‘泡沫’？从我们的研究看，整个房地产市场不存在‘泡沫’现象，而是良性的、健康的。”日前，国家发改委投资研究所专家汪文祥在一次房地产论坛上的发言掷地有声。
　　一段时间以来，学界、政界和金融界对当前的房地产市场是否存在“泡沫”争议很大。即使是与发改委投资研究所同一个大门进出的发改委经济研究所，早在去年下半年就有其学者撰文认为房地产市场投资过热，“泡沫”重起。而支持这一判断依据的最重要的政府行为莫过于中国人民银行于2003年6月3日发布的信贷紧缩政策——《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》，该《通知》涉及的内容几乎涵盖了房地产信贷的全过程，包括开发商开发贷款、土地储备贷款和个人住房贷款等各个环节。房地产商惊呼：“这些规定是近10年来对房地产业最严厉的政策。”
　　中国人民银行显然是看到了蕴涵的金融风险，出手干预给房地产市场降温。1993年，中国房地产开发犹如脱缰的野马，给经济带来的创伤在有些地方至今还未得到痊愈。但国家发改委专家的看法似乎与中国人民银行有些差距，“对个别大中城市出现热点苗头给予注意是应当的，不过从全国的水平来看，不存在‘泡沫’现象或者说还没有达到‘泡沫’的水平，房地产市场前景依然十分广阔。”汪文祥强调说。
　　随后他通过对多个指标的分析逐一驳斥了房地产市场“泡沫”论。
　　2002年房地产投资增速是23.5％，而从1984年到2002年的平均增速为36.8％。“应该说2002年的增速是不高的，还没有达到历年的平均速度。”
　　1990年中期以后，我国经济环境出现的一个重大变化是从短缺经济走向了相对过剩的经济，人们的消费结构从衣食为主提升到住和行的阶段。汪文祥介绍，美国2001年房地产投资占ＧＤＰ比重8.6％，而我国2002年这一比重大约是7.7％。如果纵向与自身的发展过程相比，过去16年我国房地产投资占全社会投资的比重平均是12％左右，而2002年房地产投资占全社会的投资约18％。他认为，在中国老百姓的消费结构正处于以住和行为主的新阶段，“这个比例是不高的，不存在所谓的‘泡沫’。”
　　从开发面积看，1992年到2002年10年中平均增速为45.6％，其中最高年份的1993年达到91.6％，而2002年的速度是40.3％。“2002年开发面积的增速没有达到平均速度，只有最高年份的一半左右。”竣工面积情况大致相同，2002年竣工面积比上年增长了20.8％，而过去10年的平均增速为57％左右。
　　从房地产销售市场看，1988年到2002年商品房销售面积平均速度是17.6％，最高年份的1993年达到95.9％，2002年为20.2％。“考虑到我们正处于特定的发展阶段，这个速度（指2002年的20.2％）也是不高的。”
　　谈到商品房价格，汪文祥说，过去10年商品房价格的平均增速为10.3％，最高年份的1993年是31.7％，而2002年只有5.8％。但过去10年居民收入的平均增长速度却达到15.4％。“可见，居民收入的增长速度高于商品房价格的增长速度，所以不存在价格‘泡沫’。”不过，他同时也指出，个别大中城市商品房价格的确存在过高现象。
　　至于房地产市场的需求，汪文祥的看法是“非常大”。他说，现在我国城镇人口大约有三四亿人，平均每个人的住房面积约15.5平方米。而按照建设小康社会的规划水平，到2025年人均住房面积应达到21平方米，也就是每人将增加6平方米，三四亿人就要增加20亿平方米的总量。“从总量上看，未来的房地产市场很大，前景十分广阔。”


摘自：摘自《中国企业报》2003.08.21 文章作者：缪舢	『发表评论』『新闻推荐』

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