启东房地产热线-温州炒房群体遭遇尴尬

当前位置：首页>>业内动态>>国内动态

温州炒房群体遭遇尴尬

2004年4月11日20:18

　　温州炒房风已经刮了多年，进入2004年后，这股炒房风从房地产开发一级城市向二、三级城市蔓延，引起众多城市相关政府部门的高度重视，封杀之志不绝于耳、温州民间资本投资不再受到普遍欢迎。
　　温州人炒房是中国特定经济环境下的一个特殊现象。温州人通过自己独特的经营方式，在二十年左右的时间内积累了原始资本，这些资本由于各种各样的原因缺少更多的投资方向，于是，他们选择了一种自己认为合适的投资方式，即到全国各大城市购买商品房。这是北京东方律师事务所刘桂林律师对温州人炒房的概述。
　　投资还是投机
　　随着温州炒房规模的扩大，投资还是投机成为人们关注的话题。
　　中国企业管理世界网地产商业顾问吴德云对此进行了诠释。他认为，炒楼是投机还是投资，最明显的区别是收益方式的不同，投资者主要通过对物业的经营获取经常性收益，并使物业增值；而投机者是通过供求关系的变化，在物业增值达到期望值时，将物业出手套现。
　　判断投资和投机应该有一个相对量的标准。全橙地产增值服务（中国）有限公司首席顾问朱凌波认为，如果超过一年以上持有而且是出租式，可以说是投资，这有点类似国外的不动产投资；如果一年以内卖出，特别是在销售周期结束前择价卖出，无疑是所谓的投机。但这种投机也无可厚非，因为只要有接盘者就说明有市场，合乎资金的价值规律。至于有些地方出台限制期房转让或者出台更严厉的地方保护主义措施，那就有违背市场规律之嫌了，片面放大温州人炒房的作用，颇有点狼来了的味道。
　　谁在冒险获利
　　温州人炒房最大的特点是团队性，一是可以砍下价，二是动用的资金量能对某个楼盘甚至当地的楼市房价产生拉动作用。他们看准的是房地产市场未来的升值潜力，希望通过投资获取利益。
　　要想获利，就得冒险，可以说温州人炒房是在冒险获利。朱凌波认为，如果炒房行为过度，第一受害者是跟风者，第二是开发商，第三是温州人。这颇有点像股市，温州炒房人是庄，跟风者是散户，开发商是券商或上市公司，因为最后交投不活跃甚至停滞，手续费赚得少，新股和配股也发不出去了，一旦恶性循环，庄家也只能自拉自唱，搬起石头砸了自己的脚。吴德云也持相同的观点，他认为这犹如证券市场的庄家，炒楼者就是通过购买某区域一定量的楼盘，从而影响房屋的供求关系，使其价格上升，希望在高价位中套现。当然，如果炒楼过度，自己也容易被套牢。
　　对温州游资的进入，各地人士的反映也比较复杂，欢迎有之，反感亦有之。对温州人炒房的态度，可以看出基本上是本能地拒绝，因为无论是政府、银行和消费者都不希望房子涨价，炒楼过度会使政府和银行感到紧张，他们也不愿意冒这个险而获取利益。
　　炒楼影响显而易见
　　温州购房团对珠三角楼市的影响几乎可以忽略，因为他们的资金游走于全国，投入珠三角的总量不会很大。但就目前北京的市场来讲，更不可能造成太大的影响，因为北京的市场和资金流都很大，开发商尤其是消费者又比较成熟且多元化，正如房地产经济研究发展中心李小宁所言，温州购房团在北京的购房量可能不及某个大型集团的购房数。
　　然而，炒房人的行为对当地的价格影响可以说是杠杆式的。朱凌波认为，任何一个市场都有它自身的容量和极限，这主要取决于当地的收入水平、消费能力和产业现状。即使价格一时被炒上去，也会逐步恢复到自然的水平，关键是看当地主力消费群，特别是高端消费群对价格的接受和认可程度，否则温州人卖给谁？
　　炒楼是否会影响当地房地产经济的正常发展，关键看炒楼者购买量占供应量的比例。吴德云认为，可参考国际公认的20％的警戒线，超过则有影响，否则影响很少。虽然炒房行为会影响房屋的供求关系，使开发商在短期内获取较理想的收益，但从长远来讲，对开发商是不利的，房价虚高，影响了土地的供求关系，土地拍卖价也会上升，导致新楼盘的开发成本增加，也增加了销售压力。
　　合法还是违法
　　目前有人认为，对于温州炒房人的行为应该用《刑法》第225条规定进行约束。看来，温州炒房人的行为似乎有违法的嫌疑。北京德润律师事务所孟宪生律师认为，法律没有对不动产及期房交易的禁止性规定，也没有设定交易许可制度。纵观温州人的炒房，其目的就是通过套期保值，赚取利益，或者通过租赁物业实现资金收益，目前尚不能构成犯罪。
　　刘桂林律师认为，从法律角度来说，温州购房团（炒房人）的行为是合法的，符合商品房买受人的条件，在主体上没有任何问题，他们有权做出自己的选择和判断，自主决定自己的民事行为，别人不能干涉。
　　事实上，我国目前没有任何一部法律、法规、规章禁止个人或单位进行不动产交易，也没有限制在交易中的获益。对于期房交易（炒楼花），《城市房地产管理法》至今也无限制性规定，而只有《北京市城市房地产转让管理办法》明确规定期房的转让条件和程序，使北京市的期房转让有据可循。
　　到底怎么办
　　不可否认，温州购房团（炒房人）的行为也是中国民间资本投资方式的改变。有专家估计，中国目前至少有12万亿元民间资本被闲置，而温州就有1500亿元民间资金如笼中困兽般焦躁，四处寻找投资出口。按照目前业界普遍认可的一种说法，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元，自然而然流向一个正张开大口需要喂养、又不需要技术和知识产权的房地产市场。
　　国家计委副秘书长、新闻发言人郑新立曾经谈到，除关系国家安全和必须由国家垄断的领域外，其余领域都应允许民间投资进入。近日，很多业界人士对南京出台的拒售政策就提出了质疑，认为在中国法制日益完善的今天，拒售是没有法理根据的，违背了基本的交易原则，即使是合法，但不一定合理。
　　面对大规模民间投资的炒房行为，到底怎么办？有专家提出了几条建议，首先，有关部门应着手研究和调整投资与消费比例的政策措施，培育新的消费热点，形成保证投资正常增长的体制和机制；二是在市场经济时代，各地政府部门应当正确对待温州炒房者的群体行为，打破炒房人对价格信息的垄断，拆开炒房群体与其他利益集团的合谋取向；三是各地政府应当设定当地房地产开发和市场需求的合理目标，满足市场的正常需求；四是通过税收调控，按照税法对不动产交易的各环节严格征税，如果一味的封杀只会减退经济的增长，只要不严重违背市场规律特别是性价比的上限，最好的办法就是顺其自然，顺势而为。


摘自：《中国建设报》中国楼市2004.04.07　文章作者：侯勇	『发表评论』『新闻推荐』

[关闭窗口]

联系地点：江苏省启东市公园中路842号，电话：0513-3317957

建议使用：800*600分辨率，16Bit颜色、Netscape5.0、IE5.0以上版本浏览器浏览本站