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我市物业管理何其难

2003年8月4日12:49

　　近日，家住东洲新村的陈勇一直为楼下的垃圾箱苦恼。这只垃圾箱就在陈勇所住的45号楼的东侧。每天，垃圾箱边上总是堆满了生活垃圾。这几天气温又高，暴露在外面的垃圾发出阵阵恶臭，污水横流，引来成群的苍蝇。周围的居民都不敢打开窗户，行人路过时，也都捂着鼻子。
　　陈勇告诉记者，环卫工人天天都会准时来清运垃圾，但是，捡垃圾的人总会把垃圾翻出来，扔得满地都是。对这一问题，陈勇已经向物业管理部门反映过多次，却总得不到解决。
　　对此，东洲新村物管公司表示，他们没有收到任何物业管理费用。而且陈勇所住的45号楼是商贸局开发的，不应由他们承担管理职责。东洲新村居委会主任顾亚英告诉记者，45号楼的管理问题由来已久。本来，居委会想把45号楼纳入封闭小区管理模式，但是居民们都坚决不同意。到底是何原因，她也搞不清楚。顾亚英表示，到目前为止，居委会没有收到45号楼的任何物业管理费用。对于这幢楼房的管理问题，他们将同商贸局磋商，以求得到最好的解决方式。
类似的问题也困扰着团结新村154号楼附近的居民。那里有一只公共厕所，原来属百货公司管理，但是现在百货公司已改制，这里就成了无人管理的盲区。每天，过往行人和周围的租房户都会使用这只公共厕所，可是没有人来清理。
　　住在附近的陈女士告诉记者，前几年百货公司没有改制的时候，这只公共厕所就没有人管理了。附近的居民没有办法，只得凑钱请人定期清理厕所。后来，愿意出钱的人越来越少，这事也就不了了之。从去年开始这只公共厕所就没有人来清理过。厕所外面杂草丛生，厕所里面粪便成堆，脚都插不进。一到夏天，厕所里苍蝇蚊子满天飞，臭气熏得人喘不过气来。周围的居民怨声载道，但又万般无奈。
　　居民们向居委会反映过多次，但是，居委会称这只公厕不归他们管理。而环卫部门则认为他们是不可能提供无偿服务的。
　　对于居民的众多投诉，不少物管公司感到十分无奈。东洲新村物管公司的张小飞解释道，一般物业管理就是对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理。这些服务都是有偿服务。
　　张小飞告诉记者，现在不少市民对物业管理并不了解，一碰上问题便找物业管理公司算账，其实这是不明智的。很多居民反映的问题都是在房屋开发的时候就存在了。如，民乐新村后面有一条臭水沟，当时房屋建设完工时这个问题就存在。现在居民找物业管理公司解决，说实在的，物业管理公司很难处理这一问题。还比如，疏通下水道的问题，按一般规定，物管公司负责的是主道的下水道疏通，分道的下水道疏通则由住户自行处理。现在只要是下水道堵塞了，居民就认为是物业管理公司的责任。
　　对于物业管理范围认识的偏差，致使居民对物管公司产生误会。再加上一部分小区住户经常拖欠物业管理费用，也导致了物业管理的不到位。
　　垃圾清运、公共设施维修，这些问题都是居民投诉、反映的热点。而居民们首先反映的对象往往是居委会。对于这类问题，居委会所能做的，就是通知物业管理公司，向他们反映情况，并督促物管公司妥善解决。
　　对于以上居民反映的焦点问题，市街道办的沈冰表示，这种例子在我市还有很多。像紫薇一村，就有不少单位开发的楼房。由于企业改制等众多原因，这些居民楼就成了“被遗忘的角落”。像这种单位开发的楼房，在没有向其他单位办理移交前，原则上得由单位物管部门负责管理。如果移交给了居委会，则由居委会收费管理。
　　沈冰告诉记者，属地管理是居委会的职责。居委会尽量做到为居民分忧解难，做好管理、协调工作；居民也应该自觉行动，维护自己居住小区的文明整洁。
　　我市建成区域内现有社区24个，居民小区（点）107个，楼房约2014幢，涉及单位1854个。
　　在现有建成的107个小区和居民点中，住宅楼规模在30幢以上的小区有18个，规模在10~29幢的小区有20个，规模在9幢以下的小区则有64个。其中25个小区和居民点有平房与住宅楼混杂相间的现象。现有居民小区中，已实行物业管理的有80个，尚有27个居民点未曾纳入物业管理。
　　据了解，目前，我市居民小区的物业管理分为两块，一块由物业公司收费管理，另一块则由居委会收费管理。在已实行物业管理的80个小区中，44个住宅小区是委托专业物业管理企业管理的，还有36个居民点（楼），一般由单位自管物业或居委会组织业主自治管理。　　
　　最让物管公司和居委会头痛的就是老区的物业管理了。不少老区楼房都是由企业建造的，一旦企业关闭或改制，物业管理也就断了档。
　　而投诉特别突出的银洲小区，其主要原因就是开发商多，一些开发商把楼房卖掉就很少过问，导致了物业管理跟不上。目前，老区的管理主要是由居委会负责。由于老区的零星分布，使得居委会很难进行封闭式管理，给管理带来了很大难度。
　　除了难以管理外，老区的物业管理费用难收，也是一个顽症。
　说到物业管理费，众多物业公司都是大皱眉头。收费难，已是我市物业公司遇到的一个带有普遍性的问题。
记者的手头有这样一份调查数据：我市纳入物业管理的建筑面积约有200万平方米，按执行标准，年度物业服务收入应在200万元左右。但是，2002年我市物业服务实际收入仅为90.17万元，实际收缴率在45%。
物业管理费为何难收？业内人士这样分析，物业管理产业是在住房商品化和城市建设不断发展的过程中，由房地产开发业衍生的新兴服务行业。在长达几十年的福利分房制度下，城市住宅小区卫生保洁、道路维修、绿化养护等都由政府包揽，甚至连走廊的一个小灯泡都由单位负责。住房制度改革后，福利分房已成为历史，而人们的思想还有一个转换的过程。一些居民对有偿享受物业管理服务一时难以接受，自觉缴费意识淡薄。2002年，除建都东区收缴率达100%，建都、华联、紫光苑、和鑫、长龙街等新村收缴率达70~80%外，一般小区的收缴率都在50%~60%，有的仅为20%左右，有个别新村甚至收不到一分物业管理费。
物业管理费的欠收，令不少物业管理公司举步维艰。我市现有在册物业管理企业11家，其中因物业服务费收缴困难亏损和企业改制等原因，前期已有4家物业公司歇业或停业。一些物业公司干脆对没有缴纳管理费的小区实行“不管不问”政策。于是，垃圾清运、化粪池清理、道路修整等问题便都暴露出来。这样一个不交费用，一个不负责任，形成了恶性循环。物业收费也就越发困难了。


摘自：启东房地产热线文章作者：没有	『发表评论』『新闻推荐』

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