启东房地产热线-江苏房地产状况：观望氛围仍浓楼市回暖尚早

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江苏房地产状况：观望氛围仍浓楼市回暖尚早

2005年12月10日16:6

　　昨天，全国房地产市场形势分析会在南京举行。在分析会上，江苏省房地产业协会首次公布了《1—9月江苏省房地产市场运行情况报告》。

　　“新政”实施：投资增幅回落

　　5月份国务院七部委调控政策出台后，对我省的房地产市场影响比较大。一是，大部分地区房地产投资增幅回落，房地产市场的投资行为逐步恢复理性，如南京、无锡、扬州等城市的房地产投资增幅分别下降40、35及8.6个百分点。二是房价适度回落，实现理性回归，如南京前三季度全市商品住宅均价4428元∕㎡，同比增长6.1℅（不含政策性住房），一、二、三季度该市商品住宅均价同比增幅分别为17.2℅、5.8℅、 5.5℅，呈逐季回落之势。三是商品房供求结构趋于合理。目前，市场上供应的商品住宅绝大部分为中、低价和中、小户型的普通商品住宅，像南京市120㎡∕套以下，6000元∕㎡以下的普通商品住宅供应比例由一季度的58.6℅和63.7℅，逐步提高至三季度的68.2℅和91.1℅。四是投资性需求得到有效控制。

　　问题突现：观望氛围浓厚
　　报告同时指出当前房地产市场运行中值得关注的两个问题：一是大部分城市房地产市场观望气氛浓厚，个人贷款比例大幅下降。新政出台后，在强势媒体的频繁“轰炸”下，消费者出于“买涨不买跌”的心理预期，越来越多的购房人选择了持币观望，等待房价的进一步走低。
　　二是局部地区部分开发企业资金链压力增大。在全省大部分地区商品房供应偏大的背景下，部分开发商销售业绩下滑，导致预售资金减少，自有资金总量不足；同时，宏观调控之后，银行对开发商贷款的审批与控制更加严格。在上述两个方面综合作用下，部分开发商资金链面临了巨大压力，从具体表现上来看，南京、无锡、常州、南通、连云港、宿迁等城市都先后将开发企业资金问题提到议事日程上来。

　　楼市回暖最迟明年年底
　　对于未来我省房地产市场走势，报告认为，苏北地区的发展态势相对独立于本轮调控，而苏中、苏南目前大体处于市场调整的第二阶段，乐观来看，预计明年二季度将基本回暖，谨慎来看，最迟明年年底应该回暖（鉴于下一轮经济周期的始点是2007年）。报告同时进一步分析了未来市场走势。

　　价格将进一步回归理性
　　随着前两年全省住宅开发建设工程的大面积启动，今年全省房地产竣工面积大幅度增加，商品住房供应总量持续累积，加上新政的实施力度让过度狂热的买卖心理降了温，使得房地产市场交易更趋理性。在此背景下，原来的排队抢购风潮不再登陆楼市，买卖双方的信息不对称将被逐步打破，开发商各种促销手段层出不穷，新开楼盘的开盘定价趋于理性，开发商也更加注重项目本身品质的塑造。种种迹象表明，江苏省房地产的买方市场已经到来，房地产长期牛市格局将有所调整，市场齐涨普跌现象将不再出现，价格分歧将促使房价产生理性回归。

　　打破观望心理还需时日
　　虽然当前中央宏观调控政策的影响正被市场逐步消化，局部区域已出现回暖的先兆，自9月以来，南京、常州、苏州等地的成交量正在温和放大，但目前说宏观政策大底已形成为时尚早。依据以往宏观调控的经验，经过前几年的飞速发展，为保持房地产业中的构筑中期，市场相对是比较敏感的，只要出现宏观政策的风吹草动，刚刚凝聚的市场信心就出现较大波动，要想完全消除观望心理，需要等到宏观调控政策完全明朗以后，方能实现。

　　地区发展差异趋势明显
　　房地产市场带有浓厚的地方特色，对于江苏来说，其分地区异化发展的趋势也很明显。究其原因，主要是各地区房地产市场水平不尽相同，所处的发展阶段与存在的主要问题也有所区别，造就在全省房地产市场发展态势上，显现出极强的地域特征，大致可描述为“由南向北、自东向西”的梯度减弱趋势。综合相关研究，由于苏北房地产市场尚处于萌芽期，具有极大的发展潜力，未来投资新开工面积仍可能呈现快速攀升局面，但考虑到人均收入水平，其房价快速增长的可能性不大；而苏中、苏南地区发展基础相对好些，但由于前期消费需求的快速释放，市场的有效需求有待进一步聚集，处于发展期中的阶段性失衡区间，短期内房价可能有所下降，但中长期房价将温和增长。

　　市场将更加规范透明
　　随着房地产业市场化运作机制的不断健全，市场竞争规则不断完善，行业主管部门“阳光政务”的推行、对市场调控能力的加强，全省房地产市场的规范化工作将是未来政府工作的重点。为了营造良好的房地产市场发展环境，未来市场调控的重点将由总量调控逐步转为制度、规范建设，变政策强制手段为环境约束控制，改直接干预为间接影响。聂晨曦　贺晓亮

　　前三季度我省房市发展情况
　　土地供应和开发：全省土地供应17619.3公顷；土地开发投资65亿元，同比下降1.3℅，完成开发土地面积960.6万平方米，同比下降24℅，购置土地面积1976万平方米，同比下降20℅。
　　房地产开发：全省房地产开发投资在去年高位增长的基础上再创新高，达1048亿元，同比增长37℅，仅比去年同期增幅回落11个百分点。同时，全省房地产投资占全社会固定投资总额的16.9℅，与上年基本持平。商品房开发投资826.5亿元，同比增长42.03℅。同期，全省商品房竣工面积2333.6万平方米，其中商品住宅1957.4万平方米，同比分别增长54.9℅和58.9℅。商品房销售面积1952.4万平方米，其中住宅1712.5万平方米，同比分别增长27.3℅和28.3℅。

　　商品房价格：全省（10个城市，未包括盐城、淮安和连云港三市）商品房均价4247元∕㎡，商品住宅均价4043元∕㎡，同比分别增长11.7℅和11.2℅。
　　空置房：全省商品房空置面积488万平方米，其中住宅291.6万平方米，同比分别增长35℅和45.5℅。
　　二手房市场：全省（10个城市）二手房成交面积1240.5万平方米，其中二手住宅840万平方米，同比分别下降1.8℅和1.5℅。同期全省（10个城市）二手房均价2685元∕㎡，同比分别下降18.1℅和24.8℅.


摘自：聂晨曦　贺晓亮文章作者：2005年12月9日《扬子晚报》	『发表评论』『新闻推荐』

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