启东房地产热线-启东市房地产业现状分析

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启东市房地产业现状分析

2006年4月30日17:42

    一、启东市房地产业发展现状
    1、房地产开发、投资呈三高两低波动式发展走势。回顾1992年我市房地产走向市场后，分别在1993至1995年、1998至2000年、2003至2005年，出现三次每次周期为三年的房地产开发投资高潮；在1996至1997年、2001至2002年，出现二次每次周期为二年的房地产开发投资低谷。
    2、房地产开发队伍不断壮大，资产实力逐步增强。沿启东房地产开发企业发展主线，从企业数量看有两次大的飞跃，八十年代末本市只有建设部门成立的2家国有（集体）房地产开发公司，每年开发少量的居住用房，1992年邓小平南巡讲话后发展至8家，直至2002年底也只有13家。2003年以来，国家采取扩大内需和积极的财政政策，房地产开发用地实行市场化公开拍卖，同时政府大力实施招商引资策略，市内外各路开发商纷纷瞄准启东、抢滩启东，至今全市房地产企业已发展到60家。截止2005年底，全市各类房地产开发企业的注册资本总计6.8亿元，各类技术人员730人，具有二级开发资质的企业13家。
    3、房地产市场结构基本合理。一是商品房供求量基本平衡。2005年全市商品房施工面积117.27万平方米，比上年略有增长，实际竣工面积77.87万平方米，比上年（58.25万）增长33%；完成销售交付使用面积31.45万平方米，预售面积73.7万平方米，实现预（销）售总量105.15万平方米，市场仍保持供求两旺的良好态势。二是商品房空置率适度并略有增长。2003年初市场有十多万平方米的空置房，经启动城市大建设后一销而光，2003至2004年空置率几乎为零，2005年二季度国家实施房地产新政后至年末，空置房面积为11.05万平方米，年度空置率为9%，大大低于国际通行的30%空置率警戒线（注：空置率在30%以内为正常，越小发展空间越大，超过30%则有泡沫，需警惕）；三是商品房价格基本切合市场实际。据统计，1992年至1998年全市商品房平均销售单价为1000元/平方米，1999年至2002年为1300元/平方米，2003年为1600元/平方米，2004年为2200元/平方米，2005年普通多层升至2600元/平方米（最高为3300元/平方米），但房价仍远低于崇明（5500元/平方米），低于海门、通州、如东等周边县市，商品房住宅价格及其需求与全市经济发展水平基本相适应；四是买方市场进入多元化格局。据调查统计，2002年以前的买方市场主要为城区市民和进城农民，2003年起扩大至市外人购占5%（少量自住、大量用于投资炒房）、市民投资购占5%（新房自住、旧房出租）、负翁族购20%（房价不断攀升，促动提前贷款消费）、乡镇子女入学陪读购占4%等消费群；五是二手房交易渐趋活跃。据统计，2003年以前二手房交易几乎忽略不计（3000平方米/年至1.5万平方米/年），2005年房屋产权交易达1580起，交易面积32.1万平方米，交易额2.81亿元，二手房交易市场的活跃，有力地推动了我市房产中介业的发展，但对房地产开发销售带来一定压力；六是房屋租赁市场繁荣。2002年以前以租赁商业门面及车库（用作各类加工场、仓库）为主，附少量的外来打工族及家长陪读、无房（拆迁）市民等，年租赁总量约1000所5万平方米。2003年以来租赁群体发生了转折，家长陪读（车库、小套型住宅）租赁大量增加，至2005年末达2500所（处）18万平方米，市外投资商及市外在启打工人员租赁办公、商业、居住等用房快速增长，至2005年末达1000所（处）23万平方米，其中居住面积达6万平方米。
    二、房地产快速发展的动因及作用
    我市房地产持续快速发展，已成为拉动经济快速增长的重要因素和扩大内需的重要产业，分析其升温的主要动因为：一是住房制度改革和金融政策的扶持，建立完善了住房制度改革和住房公积金制度，取消福利性分房，住房全部市场化，居民住房商品化意识日益增强；二是城市化进程的加快、旧城改造、城市大建设，进一步扩大了住宅需求。近年来城市建设日新月异、城市面貌焕然一新，城市区域面积不断扩大，城市建设投资规模空前，尤其是拆迁改造产生大量被拆迁户需求群体，被拆迁户的住房需求掀起了房地产开发的高潮，价格的不断攀升，激发了各类群体住房消费的热情；三是投资环境的改善，政府优质服务承诺和效能建设，吸引多种经济成份介入房地产市场，外地房地产企业也纷纷瞄准启东市场；四是居民收入的不断提高，带动了消费结构的变化。市民在购房上已不仅单纯追求宽敞明亮，更把环境、物业管理、小区文化等作为更高层次的追求，对现有住房二次、三次更新也正成为多数市民追求的目标之一，所以，市民对住房的需求呈上升趋势。
    房地产业的发展，不仅推动了固定资产的增长，而且已成为新一轮拉动启东经济发展的支柱力量，具体表现为：一是有效地促进了综合经济和第三产业的增长。“十五”期间，我市房地产增加值平均增长速度为63%，大大高于同期GDP增长，超出了同期第三产业和其他产业的增速，对经济增长的贡献份额逐年提高；二是带动了“房地产族”和关联产业群的增长，房地产市场的持续旺盛，不仅对钢材、建材等产品销售的强劲拉动，也带动了建筑装饰产品、家电、家具、园林、供电、电信等相关产业的需求，同时解决了一大批城镇、农村劳动力就业，突破了单个行业局部增长的局限；三是推进了居民居住条件逐步向小康住宅发展。近几年来，启东房产按“统一开发、合理布局、综合开发、配套建设”的要求，将重点放在商品住宅建设上，并有计划地进行老城区改造和开发，使众多老城区居民摆脱了过去住房拥挤不堪，基础设施不配套、脏、乱、差的境地。全市居民的住宅条件得到很大改善，目前，全市住宅总面积历年开发总量514万平方米，单位建房、市民自建房达100万平方米，以市区人口15万计算，人均住宅使用面积为29平方米，住房的质量和档次明显提高，并迈向了小康型居住水平；四是加快了城市化进程。近几年启东城市建设大力推进，建成区面积不断扩大，城市道路逐年完善和配套，城市绿化、亮化和美化度逐步提高，新建了市民广场、广电广场等休闲活动场所。启秀、名都、宝岛、水晶苑、天工等一大批环境优美的住宅小区相继建成，物业管理日趋完善。房地产开发进一步调整和完善了城市布局，发挥了城市多功能的作用。
    三、房地产发展中应关注的问题
    启东市房地产业呈现快速发展势头的背后也存在一些制约因素和问题，应引起重视：一是商品房价格上涨，楼价与居民收入之比扩大。2002年全市商品房多层平均销售单价与2005年相比正好翻一番。导致商品房价格过快上涨的原因除建材价格上涨、城市拆迁和市场供求等因素外，土地价格上涨是最直接、最重要的原因。我市房价虽比周边县市低，但价格过快上涨将导致楼价与居民收入之比加大。国际通常认为，住宅价格与一般家庭年收入之比在3:1-6:1之间时，居民有支付能力，若高于收入的6倍以上，住宅销售则难以形成消费热点。按启东2005年普通工薪阶层平均工资2万元，以一般家庭双职工计算购一套80平方米住房，基价在2600元/平方米，15平方米车库，价格为1500元/平方米，折合总价为23.05万元，则与国际通常测算方法的上限临界点接近。可以预见，在少数高收入阶层的需求逐步得到满足后（大套型、高档住宅、别墅等），如果中小套型的房价继续上涨，就可能出现消费断层；二是房地产市场供需结构矛盾要及时把握。启东市房地产业的增长是建立在市场有效需求基础上的，目前不存在“过热”和“泡沫”现象。由于政府重视，近年来在解决房地产供求结构性矛盾上，我市重点保障经济适用房和低档商品房的有效供给，不仅促进了全市房地产业的健康快速发展，而且起到了平抑楼价的作用，与国家新政保持了一致；三是房地产用地供应量和供应价格适当。关注开发用地供应量的适度，是盘活房地产的有效举措，过量供应将导致政府地价收益降低，缩量供应将导致房产市场脱节，房价上涨，甚至建成后不销而形成沽价销售。因此，房地产开发用地储备量一般应根据上年度房地产市场供求量的120%确定。关注开发用地供应价格，一般应按同类地段上年最高价格作为挂牌底价，否则，将导致上年度取得用地的项目难以启动，而带来政府、企业的一系列不良后果。
    四、宏观调控政策对启东市房地产业发展的影响
    一是房地产用地市场面临从紧。2003年以来，国家连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，因此启东按照适度从紧的原则，积极调整土地供应结构，通过加大普通商品房土地供应，加大对市区存量土地的改造，尤其是以鼓励高层、小高层住宅建设来实现节地，以启东得天独厚的围海造田置换城市建设用地等方式较好地解决了用地紧的问题。但随着我市城市建设规模的不断扩大，连接上海的日程日趋逼近，市外、境外的各路投资者将纷纷瞄准启东、踏向启东、抢滩启东、拥入启东，至时启东虽有得天独厚的优势，用地紧缺终将成为启东发展的一块心病。因此，政府应注意把土地囤积和储备应放在重要的议事日程，应选派精兵强将去努力开拓；二是房地产开发资金紧缩。自2003年9月以来，央行先后多次提高存款准备金率。各商业银行资金趋紧，信贷规模减少。银行在给开发商发放贷款时审批条件更加严格，使得本市绝大多数企业资金吃紧（除银洲房产）。同时，商业银行严格按要求审查开发企业自有资金比例，对达不到比例的不予发放贷款；要求房地产商具有较高的开发资质和信用等级；对“四证”不全的房地产企业不发放任何形式的贷款。房地产金融业务准入门槛的提高，对本市许多企业的资金供给产生影响，少数企业由此可能产生生存危机；三是房地产开发成本急剧提高。用地紧缺的状况，加之用地的公开竞拍，导致土地竞争加剧，一些企业为了生存势必全力参加竞拍，而地价上涨又迫使开发成本上升。随着农转非建设用地指标的紧缺，导致房地产开发用地只能用城市建设用地，拆迁量大、拆迁评估市场化运作，使得拆迁成本提高，用地成本随之增加。2004年以来，银行多次调高住房贷款利率，在信贷紧缩、银行“加息”的背景下，房地产企业的融资成本提高。房地产开发成本上升，在商品房供不应求的情况下，将会进一步刺激房价上扬；在供需平衡或供过于求的情况下，企业将寻求降低开发成本的途径，可能导致削减公建配套规模和档次，而严重影响新建项目的质量，影响城市建设的档次和水平；四是购房消费日趋理性，需求呈持币观望下降走势。目前居民购房消费主要有三类：首先是为改善和提高住房条件主动买房；其次是由于城市建设或拆迁力度加大，在拆迁货币化政策推动下，居民“不得不”购房；再次是投资型需求或为子女结婚提前准备用房。投机性需求已基本停止，加上商品房价格与众多中低收入家庭实际购买能力不相适应，导致需求下降。需求日趋理性主要体现为市场可供选择的住房较多，而更多的追求地段好、价适中、配套全、档次高、环境美的适宜人居、安全、舒适的住房，这对企业向高档次、高品位的住宅建设，对企业强力争取买方市场等，将是一个有力的推动和促进。
    五、贯彻落实国家稳定房价新政，推进房地产业持续健康发展的建议
    1、合理调控土地投放节奏，掌握好投放量。在目前政府财力不足、土地储备有困难的情况下，更应重视有计划的将用地投放市场，实施滚动式发展战略。以更多地增加政府地价收益，可采取按城市总体规划，结合启东年度房地产市场供需实际，拟定土地储备年度规划，分步实施、滚动发展，以满足城市建设所需的用地。并在实施土地投放时，可通过带规划方案，限定最高房价及按一定比例投放经济适用和低价房建设用地等方式，实现土地拍卖中一些企业非理性投资和投机行为及稳定本市的房价。
    2、建立房地产市场预警预报和信息披露制度。建立一套及时、完整反映土地开发和商品房市场的信息系统，及时准确地反映房地产市场供求、结构、价格、空置等动态数据，为领导决策当好参谋，同时可根据领导决策将有关动态数据适时地向社会公布，实现引导开发企业理性投资、消费者理性消费置业。
    3、加强对房地产市场监管。加大对房地产开发贷款的监管力度，严格审查房地产开发贷款发放条件，完善住房贷款担保机制，规范担保机构的经营行为，防范和化解担保风险；严格房地产准入门槛，通过出台相关政策，干预和制约炒房和投机行为，运用税收等经济杠杆，限制过度的投机炒作扰乱市场的行为；加强对预售行为的监管，尤其是对资金实力差、运作水平低的小型、新办企业，在预售过程中实施预售款监管制度，防止在本市出现烂尾楼现象，同时对销售价格实施跟踪监督管理，当突破限定最高价销售时，价格管理应采取措施，防止企业恶意抬高房价后将剩余滞销房风险转移银行及担保机构。
    4、进一步完善购房者户口准入制度。一方面，抓住开发项目规划评审等契机，指导开发企业结合房地产市场实际，提高对中小套型的开发比例，以满足广大中低消费层次的住房需求，让更多的拆迁无房户、住房困难户、陪读租房户等，走出危房、仓库、车库及其他不宜人居的房屋；另一方面，对购置新房者，按购房最低面积或最低消费，制定凭房产证办理购房者户口迁入制度，以更进一步地活跃房地产市场，刺激房地产消费，加速城市化进程。
可以预期，我市房地产业发展的惯势，在2006年随着崇启大桥施工的日趋逼近等一些重大利好刺激下还将继续，百姓的住房需求还将进一步释放，尤其是各路投资需求将重新活跃。房价按2005年度平均100万元/亩，容积率1.6计算，多层住宅商品房合理价位为2600-2800元/平方米，但只要政府重视，采取有力措施，多途径稳定房价，可预见2006年度普通多层房价不突破3200元-3500/平方米。经过2005年国家房产新政洗礼后，政府的管理行为、企业的投资与开发行为、消费者的消费行为都将更加趋于理性化，房地产持续高速增长态势将为得到进一步健康发展。


摘自：启东房地产热线文章作者：没有	『发表评论』『新闻推荐』

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