市场分析—[ 开发投资 ]
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至少有30个二三线城市将取消限购 |
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| 今年以来，在楼市不断下行的情况下，一些城市开始采取各种措施对限购进行松绑。 地方纷纷放开限购 6月27日上午9时左右，呼和浩特房地产开发监督管理处发布市政府办公厅的《通知》，要求取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房（含二手住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询。至此，呼和浩特放开限购，成全国首个正式发文确定取消限购的城市。 紧随呼市之后的是济南。7月10日起，济南新房与二手房限购政策全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。 二线城市中房价最为坚挺的厦门悄然放开限购政策：厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但也无须再交社保证明。尽管厦门市国土房管局相关负责人对表示，该局并没有出台相关文件，但当地业界人士均表示上述松动确实存在。 二线城市中经济发展较为不错的武汉和苏州近日也松动了限购。武汉6个远城区、东湖高新区，以及东湖风景区、化工新区、武汉开发区等四个新城区，外地人购房，要提供的社保及纳税证明由原来的2年变为1年以内任意一个月即可，140平方米以上户型，全市范围不限购，含新房、二手房。 苏州的尺度更大，90平方米以上的住宅类商品房全部放开限购，不加任何限制，90平方米以下的住宅类商品房沿用原来的限购政策不动。 去年以来楼市下滑最严重的温州目前也悄然取消限购。尽管当地官方表示未明确发文，但当地业界均称，温州现在已不再严格要求购房前的套数审查。 在这种情况下，限购松绑已经由点到状，限购已呈土崩瓦解之势。据不完全统计，目前至少有超过13个城市取消或者实质性松绑限购。 限购大分化 那么未来这些限购城市都会松绑吗？中原地产首席市场分析师张大伟告诉本报，未来在执行限购的46个城市中，限购政策会明显分化成三大板块。 首先是北上广深一线城市，因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行。 其次是经济一般的二线城市以及三线城市，预计至少有30个城市可能会步呼和浩特、济南的后尘，采取正式发文的形式，全面取消限购，以达到影响市场预期的作用。这些城市的房价本身不算高，库存又很大，取消限购对当地楼市冲击不大。 第三部分群体则是二线城市中，经济相对比较好、库存比较少、房价比较高的城市，比如厦门、南京、苏州、郑州等5－10个二线城市，有可能继续执行限购，但在执行层面可能会部分放松。 也就是说，并不是所有的二线城市都可以全面取消限购。张大伟认为，今年初中央提出的分类调控、双向调控并不能简单地用一二线来划分。类似厦门、南京等几个二线城市，人口净流入仍比较大，房价上涨压力也不小，只不过在成交量萎缩的情况下，当地政府就想通过口头传达等形式对限购政策进行部分松绑，这样就可以达到想要的效果，但直接发文取消限购的风险太大，可能性也很小。 库存、价格等影响限购政策 那么，是否取消限购有哪些主要指标呢？目前看来，库存、价格、房价涨幅等是其中的几个主要指标。例如，按照中指院发布的6月百城房价指数，呼和浩特、长春这些省会城市房价在7000元左右，沈阳不到8000元，经济第三大省山东的省会济南不到9000元，这些城市的房价比南方同等城市要低很多，而且由于库存积压严重，人口流入增量较慢，不少区域楼盘出现明显降价。 上海易居房地产研究院近日发布的2014年上半年35个一二三线城市库存存销比显示，温州以45.1的存销比居于首位，宁波以31.4的存销比排行第二。包括温州、宁波在内的几个城市存销比数值比较大，此类城市房价下跌的概率也较大。 此外，已经连续多月楼市下跌的城市，放开限购的可能性也比较大。记者研究国家统计局发布的70个大中城市房价发现，无锡、温州、杭州、宁波、济南、沈阳、石家庄等多个城市已连续3月环比下降或停止增长。 相比而言，南宁、大连、厦门、南京、南昌和合肥的库存较小，此类城市房价暂时仍然比较抗跌。这其中，厦门、南京、苏州等区域中心城市，人口净流入仍比较大，库存也比较小，房价相对坚挺，价格也比较高，刚需购房者的购房压力比较大。 以厦门为例，今年以来厦门的房价数月领涨全国，房价之坚挺甚至超过一线城市。根据中指院公布的百城价格指数，厦门6月新建住宅平均价格为20365元/平方米，环比上涨1.64％，位列全国第三，同比涨幅12.65％，居全国第一，且这已经是厦门房价连续25个月上涨。其房价比一线城市的广州高出1869元。 世联地产厦门公司人士告诉记者，这几个月厦门的楼市成交量有所减少，但价格一直十分坚挺，“虽然岛外一些楼盘也有促销，但几乎没有降价的。” “厦门市场具有特殊性。”厦门市政协常委、集美大学房地产研究所所长李友华教授说，一方面由于厦门作为区域中心城市，教育、医疗、城市建设都是最好的，因此对周围地区具有很强的吸附作用。另一方面，这些几年厦门的土地供应实在太少，供不应求。 南京、郑州等二线城市房价也比较坚挺。国家统计局的数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅中，郑州以0.3％的环比涨幅领涨全国，厦门和南京紧随其后，环比涨幅达到了0.2％。 李友华认为，在房地产下行趋稳的态势之下，不同城市之间的走势和情况还会有所不同，这个不同也就是“有市场”和“无市场”的区别。类似温州、鄂尔多斯这类地方就是“无市场”，由于这类地方市场太大、库存太大、人口净流量太小、产业链不完整、相关设施不完善，市场动力不足导致这类城市的房产库存无法消化。 而类似北上广和厦门、南京、苏州这类“有市场”的地方，市场动力很强，可以通过降价等优惠活动消化房产库存，只要降价就会有市场。 |
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