市场分析—[ 开发投资 ]
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南通下半年楼市预测:库存将达高峰 |
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| 新浪乐居讯 没有救火，没有纵火，政府罕见沉默了；没有姿态，没有下限，房企已然不淡定了………2014年楼市在一片寒冰中宣告了上半年的终结，一念天堂一念地狱，楼市跌跌撞撞走过了这半年春秋。紧压的生存线上，有人砥砺前行，有人苟延残喘，房价脱轨换来暂时好过，房贷高企引发艰难抉择，很多市民网友也不淡定了，如此“大悲咒”的大环境下，楼市下半年又该怎样发力呢？通城楼市下半年终究谁会趋吉，谁又将告败？ 跨入七月份，下半年的楼市大幕已然拉开，不管是购房者还是开发商亦或是房贷金融机构第三方，各自心里都有着较量和权衡。从上半年趋寒的形势下，下半年必将展开更为激烈的楼市大战，不管是政策还是市场，亦或出现大的变动。 市场预测 上半年成交遇冷后期有望回升 楼市破冰指日可待 从上半年的成交数据来看，整个楼市是不堪回首的。整个上半年，南通楼市仅成交备案6639套，环比2013上半年同期下跌了26.88％，另外据南通新浪网监测数据统计，2014上半年南通楼市共成交6639套，其中住宅项目成交4606套，环比2013上半年下跌了35.30％，而非住宅项目成交2033套，环比2013上半年上涨了3.67％。楼市成交一度遇冷，这让业内以及购房者几乎信心全无。 然而，从整个上半年度楼市遇冷可以看出，这次的市场萧条期比以往更漫长，这其实应该是市场自我调整的一个机会，市场调整就是为了顺应市场的趋势而做的合理性调整，不同于政府的宏观调整，这次市场调整将带来的是微观能动性的调整，更符合买卖双方以及一二级市场的合理需求。而目前降价也是一个最具说服力的话题，房企以价换量已经成为常态，如今各房产商也表明，价格已至最低，下半年将是一个新的竞争开始。伴随着政府一系列的救市措施，业内预测下半年南通楼市将会有所破冰发展。 另外，为期三天的市第57届房交会也于7月14日落下帷幕，从南通房管局了解到本届房交会进场人数约超2万人，现场成交商品房52套。虽然比起往期房交会成交量有一定的下降，但对于下半年的楼市来说无疑是一个良好的开端。区域性房交会对开发商来说目标客群更加清晰，各家企业竞争激烈，总体上看有利于区域房地产业形成良性竞争局面，进而健康有序发展。 从笔者了解的南通下半年入市楼盘来看，下半年整体的竞争水平将会达到一个新的高度。从市场调查来看，刚需盘入市依旧是购房者备受青睐的，而在上半年萧条期后，下半年市民购房的需求只会增加不会减少。需求加大，供应充足，政策利好，请问，下半年的市场不应该是乘着东风一往无前吗？ 逾300万方新项目扎堆入市 楼市库存再达高峰 从2013年年底，各大住宅地块纷纷出手，名企拿地已经让市民振奋不已了。“万达在港闸拿地啦！”“江苏中洋要来南通了吗？”“新城控股也来港闸啦？”“雅居乐近七亿拿地落地南通开发区啦！”……小伙伴们洋溢着万分的激情奔走相告，好像这个楼市就要热火朝天了。 的确，2014年楼市在跌宕起伏中度过了艰难的上半年岁月，伴随2013年末“土地盛宴”后预计各项目将在14年下半年“闪耀亮相”，在沉寂已久的南通楼市刮起了一阵新鲜血液酷炫风，将有逾300万方的新项目扎堆入市，通城楼市项目群体有望再达新的高峰。 从入市新项目可以看出，港闸再次成为南通楼市全城瞩目的焦点，品牌房企悉数进驻，不管是住宅还是商业配套将再上一个全新的层次。万达地产作为全国商业的领军，“万达所在，繁华所指”，加上赛格时代广场、万科金域广场、华润万象城也将在下半年面市，从北大街到五水商圈，港闸区的商业天堂可谓一触即发。除了商业配套向顶级装备发展外，住宅主力也不堪落后，中洋、雨润、新城将港闸的住宅市场再推向新的高峰，加上原先落地港闸的华强城、中海碧林湾、南山国际以及保利香槟国际，港闸的住宅市场应该众望所归，下半年的市场竞争将更加的激烈。谁趋吉？谁告败？且看市场走向。 另外，雅居乐作为开发区大体量新晋住宅名企，其一直备受市民的关注，随着其案名的确定也预示着雅居乐将在开发区展开系列动作。不管从港闸还是开发区，亦或是主城区，品牌房企争霸赛已经来临，名企大腕儿纷纷在楼市的舞台上展现自身楼盘的魅力。可以看出，南通下半年的楼市是精彩纷呈的，也是竞争残酷的，各大房企就像百花一样将在下半年的南通楼市竞相开放。 政策影响 或将大范围限购松绑 央行力挺房贷有望趋松 随着上半年楼市持续陷入低谷，全国地方城市松绑限购救市的传闻就层出不穷，尤以沈阳和呼和浩特的限购声音最为高昂。然而沈阳发出消息取消限购后很快就不承认了。呼和浩特才公布文件半天就又迫于舆论压力收回成命，并扬言是文件打错必须收回。限购松绑的道路走得如此艰难。 然而随着楼市库存不断增加，全国在下半年开始逐渐步入限购松绑的行列。上海易居房地产研究院6月10日发布的《5月份新建商品住宅库存报告》显示，在监测的全国35个重点城市中，温州、济宁、西安、福州、常州、杭 州、沈阳、青岛等15个城市存销比超过20个月，也就是说，这些城市的新建商品住宅要卖至少20个月才能卖完。存销比超过16个月的城市数量则达到了20 个。作为三线城市，高库存量低去化率的南通也在限购松绑之列。随着进入下半年以来，各地陆续出现限购松绑现象。南通预计限购松绑的呼声越来越高，由此看来限购松绑将是大势所趋。 除了限购放松救市外，金融房贷政策也出现救市趋向。下半年伊始，央行面对低迷的楼市终于“出声”，7日下午市场上就传出关于央行出手要求商业银行不允许停止发放个人房贷的纷扰传言，接着央行发布消息称，确实在5月12日召集15家银行开会，正式提出要求：要优先满足居民家庭首次购买自住普通商品房的贷款需求，要及时审批、发放符合条件的个人住房贷款。虽然房贷不能完全放松或者短期内难大幅调整房地产和按揭政策，但是业内预测下半年房贷趋松但“难言过度放松”。另外据乐居记者调查，实行基准利率应该是南通的大势所趋，而工行、农行、中行房贷部的相关人员，他们均表示根据国家政策调整，目前以实行基准利率为主，或有可能上浮5％或10％，具体的调整根据国家调控来。 偷面积时代或终结 “买两居室送书房”、“近30％的高附赠率”、“买一层送一层”……这些夸张式“送面积”背后，是开发商习惯性地“送阳台”、“送设备平台”、“送飘窗”、“送半地下室”等招数。楼市竞争太过激烈，除了价格战以外，赠送面积是楼盘销售中最有效也是最吸引人的设计。 然而，7月1日起实施的住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》对当前很多“偷面积”楼盘有极大的杀伤力。赠送的飘窗、双层挑高露台、设备层、地下室采光井等等，这些原来可以用来赠送的面积，现在统统成了计算在内的建筑面积。也就是说，开发商寄望“偷面积”增加卖点，买房人寄望“偷面积”得实惠的时代终结了。 此外，部分小高层还非常流行“买一楼送地下室”。但是，按照新《规范》有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。这样一来完全颠覆了地下室、半地下室不计算面积的原来规范，业内感慨，这样看来小户型的房子难卖喽。 对于南通即将入市的各大新盘，对于这样的面积计算规范，开发商们又将怎样营销？编者很是期待。 【后记】房地产市场如今已然不似从前，那个遍布黄金的房地产市场已经一去不复返。我们要看的，是在接下来的市场竞争中，谁为王？谁败寇？房地产是一汪大海，它永远不会枯竭，唯一的看点和改变就要看存活在这片大海里的求生者了。南通楼市也一样，下半年已然拉开序幕，市场的风向标不会偏颇，而各大房企也开始了新一轮的征程，怎么在这片海域里生存，也是在寻找市场新的时机和立足。 |
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