市场分析—[ 物业管理 ]
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【专题】物业管理也想互联网+瞄准小家庭大生意 |
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| [摘要]开发商纷纷布局这一“小家庭的大生意”。万科和中海先后宣布将旗下物业公司分拆上市。曾被房地产业戏称为“矮矬穷”的物业管理行业，借势互联网基因改造升级商业模式，成为站在风口上的高富帅。 彩生活去年6月在香港上市，即受到资本市场追捧，近期市值更是一度突破130亿港元，一举超过身为开发商的母公司花样年。这一举动也在不经意间引爆了社区O2O服务的万亿级市场空间。 开发商纷纷布局这一“小家庭的大生意”。万科和中海先后宣布将旗下物业公司分拆上市。绿城、碧桂园、万达、保利等品牌开发商也都在规划各自的“物业互联网+”这盘棋。曾被房地产业戏称为“矮矬穷”的物业管理行业，借势互联网基因改造升级商业模式，成为站在风口上的高富帅。 然后，蜂拥之下，未来之路还将接受市场的严峻考验。 物业管理也想互联网+瞄准小家庭大生意 当不赚钱的物业管理行业遇上互联网，会产生什么化学反应？ 物业公司彩生活去年6月上市之后，市值迅速超越母公司花样年，资本市场愿意为此买单，这就是最直观的表现。 当然，彩生活打的不是传统物业牌，它向资本市场兜售的是社区里的人与家庭，他们在社区互联网平台上的消费将为公司带来源源不断的利润。 这让物业管理行业眼前一亮。自上世纪80年代第一家物业公司在深圳诞生以来，传统物业管理行业的利润越来越薄，如今很多公司面临亏损困局。而彩生活提供了一种新的盈利模式。 很快，东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业等物业公司陆续登陆新三板上市，万科、中海、绿城等一批知名房企也计划将物业公司分拆上市。如果不出意外，中海物业将是继彩生活之后国内第二家实现分拆上市的物业公司，登陆资本市场的前期准备动作已经展开。 毋庸置疑，物业管理行业的互联网+风口已经来临，稍微大一点的物业公司都想成为风口上的“猪”。但如何切切实实地转型，仍然是摆在各个物业公司面前的难题。 传统物业亏损难题 不断上升的人工成本，让传统物业管理公司直接面临生存问题。 一位不愿透露姓名的物业管理行业人士告诉《第一财经日报》记者，传统物业管理行业是劳动密集型行业，人工成本在总成本的占比高达60％~70％。 过去三十多年，物业管理行业并没有做出太多改变和进步，仍然停留在“农耕”时代，完全靠劳动力、靠手工作业。 现实是残酷的。伴随着经济发展和人口红利的消失，中国的劳动力成本逐年水涨船高。（详细内容） 矮矬穷变成高富帅 彩生活的社区O2O都做了什么？ 彩生活（01778.HK）上市已经一周年，这一年也是传统物业管理行业转型与巨变的一年。 从最初彩生活模式受质疑，到中小物业公司抱团转型，再到万科、中海等开发商抛出物业分拆计划，一向被认为是“矮矬丑”的物业管理行业正变为社区O2O蓝海，引来房地产市场前所有未有的关注、参与。 作为这场变革的发动者，彩生活已率先跑马圈地。最新数据显示，彩生活的合约管理面积已达2.7亿平方米，超越世邦魏理仕，成为全球最大的住宅物业管理公司。彩生活2015年的目标是将盘子扩大到3.2亿平方米。 兴证证券在最新发表的一份研究报告中也表示，中国总物业存量面积达到250亿平方米，彩生活市场占有率只有约1%，公司管理面积规模仍有较大的增长空间。 扩张是为了建立起更为庞大的社区O2O生态圈，盘子越多，盈利空间就越大。 辉立证券分析师陈耕近期调研彩生活后表示，2015年以来，彩生活的物业管理和增值业务推进卓有成效，O2O业务已处于初步落地阶段。 潘军在接受《第一财经日报》记者专访时透露，三年内，彩生活的增值服务营收占比将超过50％。 传统业务变身“高富帅” 彩生活对物业的变革是从传统业务开始，它将普遍不挣钱，甚至亏损的传统业务做成了高利润的生意。 传统物业管理行业由于盈利来源单一、成本水涨船高等问题，面临整体性亏损的困局。有业内人士指出，行业内90%以上的物业公司都是亏损的。 相比之下，彩生活在过去几年一直保持盈利且快速发展。2011~2013年，彩生活的营收分别为人民币1.47亿元、1.97亿元、2.33亿元，复合年增长率为26.1％；净利润分别为人民币2350万元、4490万元、4550万元，复合年增长率为39.2％。 2014年增长更为明显，彩生活实现营业收入3.9亿元，同比增长67％；净利润1.5亿元，同比增加230.8％；毛利率达79.6％，比上年增长了18个百分点。 从收入结构来看，彩生活目前的第一大主业仍然是传统物业管理业务。2014年，彩生活物业管理服务收入约2.36亿元，占总营收的60.7％。而且物业管理服务的毛利率还在提升，由58.3％增加至80.4％。 对传统业务进行变革是彩生活的第一招。过去十多年，彩生活致力于通过互联网、智能化、自动化、改造升级，对传统物业管理内容进行改革。由此，彩生活的大部分业务都实现了互联网化，包括缴费、投诉、维修、装修、评价等。（详细内容） 万科改造物业 动用了什么秘密武器？ 物业行业风向骤变，连业内翘楚万科物业也坐不住了。 作为业内最高标准的品牌物业公司之一，万科物业过去一直服务于万科。这一情况在今年发生了变化，万科物业开始通过联盟、并购、全委等方式接手万科体系以外的物业项目。 截至2014年底，万科物业的合同管理面积是1亿平方米，规模仅次于彩生活。 万科集团高级副总裁、物业事业部董事长朱保全在今年的内部会议上下达了军令状，今年要完成5200万平方米的业务任务。 万科物业扩张的武器是潜心4年研发出来的“睿服务”体系，这套体系已经在万科物业内部全面铺开，并要用这套体系做物业行业的“富士康”。 分拆上市的计划也已提上日程，万科物业为此进行了大刀阔斧的内部管理机制改革，甚至引入了事业合伙人制度。 朱保全的扩张计划能否如愿，还是会遭遇水土不服？ 互联网+改造 传统物业是一个靠人管人的劳动密集型行业，万科物业选择用互联网的方式对其进行改造。 万科物业方面告诉《第一财经日报》记者，公司花了4年多时间研发“睿服务”技术系统。这套系统包括针对设备的远程监控系统（下称“EBA系统”）、针对业主的住这儿APP、针对员工的助这儿APP、大后台“睿平台”等。 通过“睿服务”系统，万科物业可以最大程度整合社区资源，万科物业的所有项目、设备、员工、业主都可以通过移动互联网技术连接起来，实现资源配置最大化、效率最优化。 万科物业技术人员告诉记者，这套系统是万科员工在2012年研发成功的，并在2012年10月获得国家物业行业的第一个专利。 “使用EBA系统之后，增效非常明显。原来深圳的设备部有120人，投入这套系统之后，降到了80人。”万科璞悦山物业相关负责人告诉《第一财经日 报》记者，以前光抄表这一项工作就要耗费很多人工，设备房还需要每天早晚巡查一次，如今抄表自动化了，设备房只需每星期巡查一次。 物业管理服务的日常问题也均可通过“睿服务”快速匹配、解决。业主遇到任何问题、员工巡查发现任何问题都可通过相关APP提交进入睿平台。由于业主信息和员工责任范围均已录入系统，睿平台便可快速匹配、自动派单给相关责任人，这位相关责任人负责问题的解决。（详细内容） 【样本】新城地产做社区O2O：解救“大妈”？ “看到彩生活独立上市，业内都疯掉了，没有想到资本市场对其有那么高得评价，我们觉得我们的物业可以做的更好，那么为何不大力去扩展这个业务呢。”新城地产总裁王晓松向记者讲述了自己开发“新橙社”社区O2O的导火索。 正是由于这个原因，去年新城地产正在不断加码物业O2O市场，开发了自己的App并专门成立一个独立的团队来进行App的开发和应用。 “一个App成本只有30万，但是我们可以投100倍的钱去做这个事情，因为社区O2O本身就是趋势。”新城地产互联网公司负责人杨博告诉《第一财经日报》记者。 像左邻右里这样的新兴互联网公司也希望做一个大的社区O2O平台，覆盖掉那些本身物业质量不高的小区。 “大部分楼盘的物业并非由知名开发商开发，这些小区的业主也需要更好的服务，我们打造一个第三方平台，既可以保证业主利益，也可以不断嫁接进入新的小区。”左邻右里董事长陈挚告诉记者。 但是由于业主特点不同，差异化也在逐渐显现。 “我妈几乎负责了我生活的全部，帮我买衣服帮我做饭，我生活的事情不用我操心。”王晓松这样描述自己的生活，“我们自己做一个App，这个App就像我妈一样，可以照顾我的生活。” “你可以在这个App里面收快递、水电气费、预约家政、买菜、处理违章事故，还可以找附近美食、购物和娱乐。”王晓松告诉记者，“而这些服务不需要你动手，我们的物业可以帮你处理很多线下的琐事。” 王晓松把新城地产做的“新橙社”定义为“妈妈”，不同于很多社区定位年轻人，王晓松认为是时候解救“大妈”们的生活了。她们崇尚时尚简单生活，在社区附近活动，也有自己的事业。而她们家庭的琐事，很多可以交给新城来处理。（详细内容） 【观点】开发商谈社区O2O：小生意还是大事业 “小区业主报修，以前等了半天物业来了一个人，来了看了现场又发现没带工具，现在可以让业主用手机拍下来传上网络，修理人员一看就知道哪里出了问 题，物业还可以由有空的修理人员来接单。”日前在北京的一家酒店里，四川蓝光发展股份有限公司副总裁张亦农向《第一财经日报》记者描述了这样一个场景。在 他看来，开发商的社区O2O目前皆处在启蒙阶段，“大家做得都不错，但大家都做得不够”。 社区O2O正成为时下热门话题，对于开发商而言，社区O2O这个目前比重较小的业务，未来会不会借助风口发展成一桩“大生意”?在张亦农接受采访的 同时，隔壁的宴会厅里，一场名为“2015中国蓝筹地产年会”的论坛正在进行，来自万达、绿城、金科等公司的物业负责人正谈及社区O2O的现状和未来。其 中，颇具代表性的观点是：社区O2O的核心还是在于线下社区服务的质量，未来要思考的是如何与线上技术进行对接，而这个目前零散的市场，未来一定会被技术 所改变，出现聚集效应，从而在开发商中形成新的生态圈。 “先守好大门再说” 房产大佬热衷的O2O，如何实现线上线下良性融合?对此，在长城物业集团高级副总裁梁志军看来，对于物业管理企业而言，O2O战略核心在线下而非线 上，不需要与互联网企业拼技术，而是守好自己相对优势的线下资源，“守住小区大门，可以把所有的人挡在外面”。他表示，线下的资源恰是物业管理公司的核心 资源，管理线下的团队是非常费劲的事情，不是互联网企业所长，所以物业管理公司做O2O还是要从社区做起。 也有人提出，对于开发商而言，社区O2O只是一种载体、一种工具，而不是目标。 “我认为目标就是创造服务的价值，把这个价值变成可看到的。”万达物业常务副总裁杜达卫以万达自身举例说，依托整个万达集团旗下的物业服务公司的构 想是，在万达广场所在的一二线城市及三四线城市，以万达广场为中心原点，在周边三公里、五公里或十公里为半径的商圈内，对线上的电商形成支持，对其他的物 业公司开放平台，共同实现社区O2O。他认为，这其中有很大的想象空间，难点在于如何落地。 作为相对传统的物业管理企业，杜达卫发现，现在市面上出现了大量物业方面的手机应用，他正在思考的问题是，未来传统的服务型企业如何去与线上的工具实现对接。 |
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