第一条　为规范城市房屋拆迁评估技术行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《启东市城市房屋拆迁管理办法》,参照国家标准《房地产估价规范》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》等有关规定，制定本规定。
    第二条　本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁评估活动适用本规定。
    第三条　房屋拆迁评估的目的为城市房屋拆迁补偿价格评估。
    第四条　本规定所称房屋拆迁补偿价格，是指由评估机构根据委托要求，采用相应的评估方法，通过客观公正评估而得的房地产价格。不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补助费。
    第五条　房屋拆迁评估时点为房屋拆迁许可证颁发之日。
    第六条　承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，追求评估信誉，实行良好服务，并对评估报告的内容和结果负责。
    第七条　拆迁评估机构确定后，其拆迁评估的基本步骤为：
    （一）收集评估对象的权属、面积、用途等资料；
    （二）进行实地查勘，收集评估所需的资料；
    （三）根据补偿方式选定评估方法；
    （四）撰写评估报告，出具初步评估结果；
    （五）对初步评估结果进行公示，对有异议的评估报告进行答疑、复核，并出具正式评估报告；
    （六）评估资料归档。

    第八条　住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的，拆迁评估适用市场比较法。其计算公式为：
    被拆迁住宅评估价格＝（基准样本房屋单价V0×个别因素修正系数K－土地性质调整价Vt）×被拆迁住宅合法建筑面积 
基准样本房屋设定为拆迁项目范围内国有土地上兴建的多层砖混一级、南向成套住宅、一般装修(水泥地面.普通涂料墙面)、十成成新。其单价的确定按《房地产估价规范》规定的方式，采用按比准价格的算术平均值确定，其计算公式为：

                 

    Vi为可比实例价格，n为可比实例的个数；可比实例的选择要求为：
    ⑴可比实例应选择与估价对象处于同类区域或邻近区域的住宅房屋；
    ⑵可比实例是砖混结构的多层南向住宅房屋；
    ⑶可比实例的交易类型应选择上季度公布的成套商品房销售价格；
    ⑷选取的可比实例数量应为3个及以上数量；
    ⑸可比实例价格在运用前应统一修正为基准价格。
    Ki1交易情况修正系数:由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；
    Ki2交易日期修正系数:该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，参考本市物价指数等因素确定。
    Ki3区位环境因素调整系数：可比实例房屋区位环境调整为基准样本房屋区位环境下的修正系数，主要有繁华程度、教育医疗机构、交通便捷程度、物业管理、公共配套设施等因素构成。
    Ki3＝100＋ka＋kb＋kc＋kd＋ke

项　　目	内　　容	范围%
繁华程度ka	离商业中心的距离	±0~2
教育医疗设施kb	离学校距离	±0~1
	离医院距离	±0~1
交通便捷程度kc	距车站距离	±0~2
物业管理kd	小区是否封闭	±0~1
公共配套设施ke	道路、排污、供电等状况	±0~1

    Ki 4可比实例实体因素修正系数：由于设定的基准样本房屋与可比实例在实体因素上基本无差异，因此该系数取100。
    K个别因素修正系数：将基准样本房屋调整为评估对象个别状况下的修正系数，主要包括房屋成新程度、楼层、朝向、结构因素等。其公式为：
    K＝kf×kg×kh×ki
    kf房屋成新修正系数：根据《被拆迁房屋成新评定标准》（附表2）进行修正，修正系数不小于92%；
    kg楼层修正系数：见《被拆迁住宅楼层系数表》(附表4)；
    kh朝向修正系数：南向房屋选取100%，非南向房屋98%；
    ki房屋结构修正系数：

    注：本表中未涉及的房屋结构类型可参照《房地产估价规范》的规定另行评估。评估机构可根据被拆迁房屋个体特点对照《被拆迁房屋建筑结构、等级评定标准》（附表1）再作±3%的修正。
    Vt土地性质调整价：国有土地上兴建的住宅，Vt＝0；集体土地上兴建的住宅，Vt＝60元/平方米。
    第九条    选择货币补偿的被拆迁房屋建筑面积小于该房屋合法占地面积的，其超出部分土地估价按下列公式计算：
    土地评估价＝（基准样本房屋单价V0－基准样本房屋重置单价）×超出部分土地面积×土地性质修正系数
    基准样本房屋重置价按《被拆迁房屋建筑结构、等级评定标准》（附表1）确定；国有出让土地的土地性质修正系数为：

    国有划拨土地的土地性质修正系数为60%。
    第十条　住宅房屋被拆迁人选择产权调换的，拆迁评估适用成本法。即根据政府及有关部门公布的房屋重置价及区位基准价，通过修正计算被拆迁房屋评估价。
    住宅分成套住宅和非成套住宅，成套住宅指内部有卧室、厨房、卫生间、起居室及其相关的配套设施，经统一规划的，一梯三户内的多层单元式住宅楼房或独立建造、具有独立院落的住宅。非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。
    住宅估价以栋为单位，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度等因素确定房屋基准价，然后根据每个被拆迁人的被拆迁房屋的楼层、朝向、平面位置、社会环境、居住环境等因素，对该基准价进行相应调整、修正出每个被拆迁人的被拆迁房屋的补偿价格。
     计算公式：评估价格＝（整栋房屋单位面积基准价×合法建筑面积＋单位面积区位基准价×大于合法建筑面积的合法土地使用面积）×综合修正系数K
    被拆迁房屋兴建时使用的土地为集体性质、土地使用面积大于建筑面积的，执行启政发[2005]25号文件第五十一条的规定。
    整栋房屋单位面积基准价＝房屋重置成新单价＋单位面积区位基准价
    房屋重置成新单价根据被评估房屋建筑结构、等级、成新因素按《被拆迁房屋建筑结构、等级评定标准》（附表1）、《被拆迁房屋成新评定标准》（附表2）、《被拆迁房屋成新折旧率》（附表3）评估确定。
    单位面积区位基准价按《市区国有土地上住宅房屋区位补偿基准价》（附表5）、《市区被征用土地上住宅房屋区位补偿基准价》（附表6）确定。
    综合修正系数K由被拆迁房屋与新建商品房在功能方面比较后确定，主要包括楼层k1、朝向k2、平面位置k3、社会环境k4、居住环境k5等因素。
     K=(1+k1)×(1+k2)×(1+k3)×(1+k4)×(1+k5)
    （1）k1楼层：被拆迁商品房及房改房楼层系数参照《被拆迁住宅楼层系数表》(附表4)进行调节。
    （2）k2朝向：住宅非朝南向的修正系数-2%。
    （3）k3平面位置：成套住宅处于多层单元楼东西两端的修正系数±2%。
    （4）k4社会环境：住宅位于学校、医院、商业中心、车站附近的修正系数+1.5%以内。
    （5）k5居住环境：根据该区域物业管理及绿化环境等状况修正系数±1.5%以内。
    第十一条　营业用房拆迁评估方法可分为市场比较法评估，收益法评估，路线价评估等。
    营业用房是指合法取得土地使用权和房屋所有权,且土地用途和房屋规划建设用途均为商业,并符合规定能够对顾客提供有形商品买卖或提供直面服务活动的房屋。
    市场比较法及收益法评估适用于实行货币补偿或异地产权调换的被拆迁营业用房评估。
    路线价评估适用于同项目同路线规划有营业用房且被拆迁人选择产权调换的被拆迁营业用房评估。
    改变为营业用房的被拆迁房屋评估，执行启政发[2005]25号文件第四十五条的规定,不适用市场比较法与收益法评估。
    第十二条　营业用房市场比较法评估。参照住宅房屋的市场比较法评估，价格修正时应考虑的因素见下表：

    第十三条   营业用房收益法评估。评估时采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除租约限制的之外，都应采用正常客观数据。资本化率根据安全利率（银行同期存款年利率）加上一定的风险调整值予以确定，也可采取市场提取法确定,一般控制在5%左右。出让土地收益年限按商业40年扣除实际已使用年限计算。划拨土地收益年限按商业40年计算，评估总价中须扣除政府土地收益。可比实例要注明其资料来源并附交易实例调查表，进行因素修正时，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
     第十四条　被拆迁营业用房实行货币补偿或异地产权调换的评估基本程序为:
     1、选取该项目内标准营业用房，用市场比较法或收益法求取基准价格。基准价格的求取可采用修正结合专家打分法。
     2、在基准价格确定的基础上，考虑本项目内各营业用房因临街等状况差异存在的收益级差,通过市场调查了解本项目各营业用房租金水平的差异，求得级差修正系数。 
     3、通过级差修正系数及个别因素修正分别求取各估价对象的最终价格。
    第十五条  用市场比较法或收益法评估的估价报告必须提供完整的技术报告。
    第十六条  营业用房路线价评估。其计算公式：评估价格＝（房屋重置成新单价＋区位路线基准价×综合修正系数K×楼层调节系数）×合法建筑面积＋区位路线基准价×大于合法建筑面积的合法土地使用面积×综合修正系数K×30%
    房屋重置成新单价根据被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的修正，按《被拆迁房屋建筑结构、等级评定标准》（附表1）和《被拆迁房屋成新评定标准》（附表2）、《被拆迁房屋成新折旧率（%）》（附表3）评估确定。
    区位路线基准价按《市区营业用房区位路线基准价》（附表7）确定。
    综合修正系数K由被拆迁房屋与新建房商品房在功能方面比较后确定，主要包括营业用房状态系数k1、转角处两面临街调节系数k2、营业用房邻近高价街距离调节系数k3、土地性质调节系数k4等。
     K=k1×k2×k3×k4
    （1）k1（临街营业用房状态系数）：
    营业用房进深小于等于12米的调节系数如下：
    ①等于12米，调节系数为1.0；
    ②大于等于10米，小于12米，调节系数为1.02；
    ③大于等于8米，小于10米，调节系数为1.04；
    ④大于等于6米，小于8米，调节系数为1.06；
    ⑤小于6米，调节系数为1.08；
    营业用房自然间进深超过12米部分的，每增加2米（分段计算），调节系数递减0.04。临街营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进区位路线平均价的60%计算；第三进按第二进的区位路线平均价的60%计算；以此类推，最低段区位路线价不低于所在区域住宅区位价。
    （2）k2（临街转角处两面临街调节系数）：
    两面临街（两面以上临街，按两面临街计算），以区位等级高的临街面（主临街面）区位路线价为基准价，结合次临街面的情况分别调节为：次临街面宽未达到主临街面宽的50%的，调节系数为1.05；次临街面宽达到或超过主临街面宽的50%，不足100%的，调节系数为1.10；次临街面宽达到或超过主临街面宽100%的，调节系数为1.15%。
    （3）k3（临街营业用房以低价街区位路线为基数距高价街的调节系数）：
    ①距高价街0－20米（含20米），调节系数为1.06
    ②距高价街20－30米（含30米），调节系数为1.04
    ③距高价街30－40米（含40米），调节系数为1.02
    ④距高价街大于40米的，调节系数为1.00
    注：单独调整后区位路线价不得大于高价街区位路线基准价。
    （4）k4（土地性质调节系数）：
    ①被拆迁房屋为国有出让土地的，其土地性质调节系数为：

    ②被拆迁房屋为国有划拨土地的，其土地性质调节系数为60%。
    （5）二层及二层以上营业用房区位路线价楼层调节系数见下表：

    （6）主干道外无区位路线基准价的营业用房，以所在地住宅区位价的130%为该路段区位路线基准价。
    （7）营业用房不可分割的辅助用房，按同楼层营业用房单位面积评估价格的60%进行估价。
    第十七条　工业、仓储、办公用房等非住宅非营业用房拆迁评估适用成本法。
    （1）计算公式：评估价格＝（房屋重置成新单价＋区位基准价×土地性质调节系数×楼层调节系数）×合法建筑面积＋区位基准价×土地性质调节系数×大于合法建筑面积的合法土地使用面积×30%
    （2）非住宅非营业用房区位基准价按《市区非住宅房屋区位补偿基准价》（附表8）确定。
    （3）国有出让土地上的被拆迁非营业用房土地性质调节系数为：

    国有划拨土地上的被拆迁非营业用房土地性质调节系数为该性质房屋区位基准价的60%。
    （4）二层及二层以上非营业用房区位价楼层调节系数见下表：

    第十八条　拆迁行政机关、事业单位、社会团体(仅指财政拨款的单位)等组织所有的非住宅房屋的区位补偿，按照其初始取得土地的方式及土地价格进行补偿。
    拆迁金融、保险、证券、盐业、烟草、邮政、电信、石油(加油站、石油公司)、供电、供水等专营性企业的非住宅房屋的区位补偿，属行政划拨土地的按其初始取得土地时实际支付的土地价格进行补偿；属出让土地的按其取得土地使用权所支付的出让金，扣除其土地已使用时间相应的出让金进行补偿。

    第二十一条　市区外的各镇（乡）规划区范围内国有土地上被拆迁房屋区位补偿指导基价按《镇（乡）规划区被拆迁房屋区位补偿基准价》（附表13）评估确定。
    第二十二条　本规定由市建设局会同市物价局、国土资源局负责解释。
    第二十三条　本规定自2008年4月1日起施行。原有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
    第二十四条　2008年3月31日前已领取拆迁许可证的拆迁项目，仍按原规定执行。