市各有关单位:
为顺利推进本市城市规划区（含开发区，下同）房屋拆迁补偿安置工作，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《南通市城市房屋拆迁管理办法》及《启东市城市房屋拆迁管理办法》的规定，结合本市市区房屋拆迁工作实际，现将《关于调整市区房屋拆迁补偿安置价格及有关问题处理意见》印发给你们，请认真贯彻执行。
特此通知。
附：关于调整市区房屋拆迁补偿安置价格及有关问题处理意见
启东市建设局
启东市物价局
启东市国土资源局
二○○九年三月二日
关于调整市区房屋拆迁补偿安置价格及有关问题处理意见
为顺利推进本市城市规划区（含开发区，下同）房屋拆迁补偿安置工作，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《南通市城市房屋拆迁管理办法》及《启东市城市房屋拆迁管理办法》的规定，结合本市房屋拆迁工作实际，决定调整本市市区房屋拆迁补偿安置价格,并就拆迁有关问题提出如下处理意见。
1.关于住宅房屋拆迁补偿安置的方式
市区住宅房屋拆迁补偿安置实行市场价评估货币化补偿或政府指导价评估定价房安置两种方式。被拆迁人只可选择其中一种，不得兼选。
1.1 市场价评估货币化补偿
市场价评估货币化补偿是以房屋拆迁评估基准日（房屋拆迁许可证颁发之日）上季度公布的同类区域房地产市场价格信息为参考，按照拆迁评估规范对被拆迁房屋进行评估后，由拆迁人按评估价对被拆迁人进行货币补偿，拆迁人不再提供安置房源。
1.1.1 被拆迁房屋市场评估单价低于所在区域拆迁保障单价的，按拆迁保障单价计算。拆迁保障单价，按该拆迁区域标准样本房屋（普通多层商品住宅）市场化评估基准价的85%计算。标准样本房屋（普通多层商品住宅）市场化评估基准价由房屋拆迁评估机构评估确定。
1.1.2 被拆迁人家庭仅有被拆迁一处房屋，且未以赠与、析产、买卖等方式转让部分被拆迁房屋的，其获得的房地产及附属设施装饰装修补偿总额低于10万元的，按10万元补偿。
1.2 政府指导价评估定价房安置
政府指导价评估定价房安置是指对被拆迁房屋按政府公布的土地区位价和房屋重置价为主要依据进行评估补偿后，拆迁人提供安置房源。安置办法分政府定销房安置与就地(就近)优先购房安置两种。政府定销房安置是指政府在指定地块统一建设由政府定价的商品房，定向安置被拆迁人和被拆迁合法公有住房承租人。
就地(就近)优先购房安置是被拆迁人在仍用作普通商品住宅(仅指多层、中高层及高层住宅，下同）开发的原地优先选购商品房以及市政拆迁项目等在拆迁人指定的就近普通商品住宅区域优先选购商品房。被拆迁人在规定时限内腾房后，可根据被拆迁房屋合法建筑面积按政府核定价格优先购房安置。超过规定时限，被拆迁人优先选购的权利作自动放弃处理。
上述两种安置办法，被拆迁人只可选择其中一种，不得兼选。
1.3 政府定销房销售价格与选购方法
1.3.1 政府定销房安置面积的确定：应安置面积按被拆迁房屋合法建筑面积计算。一套内能安置的，不安置第二套。一套内不能安置的，可选购第二套，但总面积不得超过应安置面积的140%。如被拆迁人选购房屋面积少于应安置面积的，可对多余面积按每平方米600元增加补偿。
1.3.2 被拆迁房屋合法建筑面积不足75平方米的，应安置面积按75平方米计算，下列情形除外：
1.3.2.1 通过赠与、析产、继承等方式取得的房屋；
1.3.2.2 被拆迁房屋已部分或全部转让，转让前总合法建筑面积超过75平方米的；
1.3.2.3 被拆迁房屋已部分改变用途，改变用途前总合法建筑面积超过75平方米的;
1.3.2.4 房屋被部分拆迁，拆除部分与保留部分总合法建筑面积超过75平方米的。
1.3.3 政府定销房销售价格。在应安置面积内的销售基价（不含物业维修基金及其他代收费，下同）多层按区位价＋房屋重置价－250元计算，12层以下（含12层）中高层按区位价＋房屋重置价－550元计算；超过应安置面积30%以内的销售基价多层按区位价＋房屋重置价计算，12层以下（含12层）中高层按区位价＋房屋重置价－300元计算；其余部分销售基价多层按区位价＋房屋重置价＋250元计算，12层以下（含12层）中高层按区位价＋房屋重置价－50元计算。区位价为该区域住宅房屋拆迁国有土地区位价(见附表1),房屋重置价为多层850元/平方米，12层以下（含12层）中高层1150元／平方米。普通多层住宅每套配置一只车库，15平方米以上大车库销售价为1200元／平方米，15平方米以下小车库及半地下车库销售价为800元／平方米。普通多层住宅楼层调整系数见附表2；中高层住宅以第三层为基价，每升一层增50元／平方米，每降一层减50元/平方米。
1.3.4 选房顺序：拆迁人根据被拆迁人腾房时间的先后确定选房顺序。如同一时段内被拆迁人集中腾房的，由拆迁人组织该时段内腾房户公开抽签确定选房顺序。
1.4 就地(就近)优先购房价格计算与选购方法
1.4.1 就地(就近)优先购房安置价格计算方法：
被拆迁房屋合法建筑面积内普通多层商品住宅销售单价＝（本区域国有土地区位价＋商品住宅重置价）×楼层调整系数＋区内部分配套费50元
被拆迁房屋合法建筑面积内中高层和高层商品住宅销售单价＝本区域国有土地区位价＋商品住宅重置价－拆迁购房优惠价＋楼层调整价＋区内部分配套费50元
其中：普通多层商品住宅重置价为850元／平方米，楼层调整系数参照普通多层住宅楼层调整系数表（见附表2），每户限购车库一只，15平方米以上大车库销售价格为1300元／平方米；15平方米以下小车库及半地下车库销售价格为900元／平方米。12层以下（含12层）中高层商品住宅重置价为1150元／平方米，拆迁购房优惠价300元/平方米；12层以上高层商品住宅重置价为1550元／平方米，拆迁购房优惠价700元/平方米；高层、中高层住宅楼层调整价以第三层为基价，每升一层增50元／平方米，每降一层减50元/平方米。中高层和高层住宅车库（或车位）价格按市场价结算。
就地（就近）优先购房面积原则上不超出被拆迁房屋合法建筑面积的130%。超出被拆迁房屋合法建筑面积30%以内销售基价按该区域标准样本房屋（普通多层商品住宅）市场化评估基准价的90%计算，楼层调整参照上款；其余部分面积按商品房销售价格结算。
1.4.2 就地(就近)优先购房安置方法：
被拆迁人在规定时限内腾房的，根据腾房顺序，优先选购该区域定价商品房。如同时段内被拆迁人集中腾房的，由拆迁人组织该时段内腾房户公开抽签确定选房顺序。
1.5 公有住房承租人补偿安置
1.5.1 对于符合租住条件的公有住房承租人补偿（装饰装修、附属设施补偿费和按人口计算的补助费除外），分别依照下列标准补贴后，解除租赁关系。
（1）双居民户按7万元补贴；
（2）单居民户按4万元补贴；
（3）双农户按2万元补贴。
双居民、单居民、双农仅指一个家庭夫妻双方的户口性质。
1.5.2 公有住房承租人由拆迁人与原房屋产权单位的主管部门共同审核并经公示核实后确定。
1.5.3 公有住房承租人可选购政府定销房，应安置面积按75平方米计算。超出面积部分价格按政府定销房销售相关规定计算。符合经济适用房购买条件的，可选购经济适用房。
2.关于兴建时使用的土地为集体性质的被拆迁房屋面积确认和补偿安置办法
2.1 被拆迁房屋应批占地面积确认与补偿安置处理：
2.1.1 合法实际建筑占地面积小于应批占地面积的，差额面积部分（下称空方）按本区域被征用集体土地区位价增加补偿；被拆迁房屋（含部分）已以赠与、析产、买卖方式转让的或已被部分拆迁并补偿安置的，合法实际建筑占地面积按转让（拆迁）前的面积计算；增加空方补偿后同等面积内不再给予其他补偿。被拆迁人选购政府定销房时，应安置面积按被拆迁房屋合法建筑面积加空方面积计算；就地(就近)优先购房安置的面积按被拆迁房屋合法建筑面积计算。
2.1.2 应批占地面积的核定由国土管理部门按照启政发[2004]7号文件的要求执行。
2.1.3 在校大学生到达婚龄的，仍按原户籍性质对待。已毕业的大学生，户籍回本地的，按户口的实际性质核准应批占地面积，对核准的面积可以补偿区位价，但必须与父母及该大学毕业生已享受面积合并计算，凡已享受过的，不得重复享受;户籍未回本地的，不享受本款待遇。
2.1.4 对离婚后未重新组成家庭的，按其原家庭成员性质与人数核定应批占地面积并依照离婚约定确定各自应享受应批占地面积比例。安置面积合并计算。
2.1.5 农村村民已婚子女与父母共同居住，且符合建房条件的，可选择政府定销房安置，应安置面积按应批占地面积计算。
2.2 农村遗产房拆迁的处理：
被征用集体土地上的房屋所有权人已故的，土地使用权应收归村级集体经济组织所有。房屋予以重置结合成新价补偿，不予安置。土地区位价可由村级集体经济组织补贴给已故房屋所有权人的继承人，面积按权证计算，无权证的按其房屋实际合法建筑面积计算,区位价按该区域被征用集体土地区位价计算。
2.3 未办理合法批准手续兴建的房屋，未超出应批建筑面积部分按同类房屋重置成新价的80%补偿；超出应批建筑面积部分应自行拆除，不予补偿。
2.4 选择农民统建房安置的，应安置面积按其应批占地面积的1.8倍与被拆迁房屋合法建筑面积的高值计算，其基价为800元／平方米；超过应安置面积30%之内的基价为1100元／平方米。超过应安置面积30%之外的基价为1800元/平方米。15平方米以上大车库680元／平方米，15平方米以下小车库600元／平方米。楼层调整系数参照普通多层住宅楼层调整系数表（见附表2）。
被拆迁房屋合法建筑面积大于实际安置房面积的，多余建筑面积可按本区域被征用集体土地区位价补偿。实际安置面积少于应安置面积的，差额可按600元/平方米补偿。
3.关于被拆迁房屋竣工时间的计算办法
3.1 整幢房屋为多层住宅（含企事业单位建造的住宅），以立项之日加9个月建设期为正式竣工日期。
3.2 兴建时使用的土地为集体所有土地的被拆迁房屋，以原所在地人民政府核发的建房批复日期加6个月建设期为正式竣工日期。
4.关于被拆迁人家庭居住人口数的计算办法
4.1 人口核定：被拆迁人家庭人口数的计算，依照“房屋所有人为被拆迁人”和“在市区规划区范围内仅有一处（套）住房”为基本前提，按以下办法核定：
4.1.1 一户家庭成员仅指夫妻双方及未成家子女；
4.1.2 已婚子女与父母共同居住且在市区规划区范围内无其它住房的（其它住房指被拆迁房屋以外的自建、自购或受赠的住房、已登记在户主或其他家庭成员名下的房屋等），核定人口时可合并计算；
4.1.3 除上述两种情况外的挂投靠户口的人员不计入家庭人员；
4.1.4 已婚子女虽与父母一起生活，但一方已有住房的，不计入父母家庭人员。
5. 关于住宅房屋搬迁中有关补助费与奖励费计算办法
5.1 住宅房屋搬迁中有关补助费按被拆迁人家庭居住人口计算。
5.1.1 搬迁补助费：每人150元。二次搬迁的以两次计算。
5.1.2 自行过渡补助费：
选择货币补偿的，按被拆迁人家庭居住人口一次性补助每人600元。
选择定价房安置的每人每月100元，补助时间按实际过渡期限计算。过渡期从腾房之日起至安置房交付之日，房屋交付之日以该安置房屋通过综合竣工验收之日为准。在腾房时预付6个月临时安置补助费。
5.1.3 误工补助费标准为200元／人。
5.2 住宅房屋拆迁签约奖按拆迁户每户计算：
被拆迁人在规定的时间内签订协议并在协议约定的期限内腾房的，按每户10000元的标准进行奖励，超过约定期限10天以内的按每户5000元标准进行奖励，10天以上的不予奖励,征地拆迁中分户的按一户计算，符合条件的公有住房承租户折半计算。
6.关于拆迁非住宅房屋停产、停业损失补助与搬迁补助费标准
6.1 停产损失补助：拆迁生产型工业企业非住宅用房，造成被拆迁单位正常生产停产的，根据市劳动部门提供的被拆迁单位在册在岗并缴纳劳动保险的人员名册，按人均月工资850元（含养老保险）的标准给予被拆迁企业经济补助。其中，造成部分停产的，经济补助不超过3个月，造成全部停产的经济补助不超过6个月。对非正常生产的企业，按人均月420元标准补助，最高不超过6个月。企业对职工的补助，由企业自行负责。
拆迁其他生产性非工业企业，按该企业在拆迁区域内工作并交纳养老保险的人数参照补偿。
6.2 停业损失补助：拆迁营业用房造成被拆迁人停业的，根据拆迁公告发布之日前两年纳税额（以税务部门开具的税票为准）年均值计算确定一次性综合补助。具体数额参照下表确定：（元／平方米）
6.3 搬迁补助费按下表执行：
6.4 非住宅房屋不支付临时安置补助费。
7. 关于乱搭乱建、突击装修问题的处理
7.1 严禁乱搭乱建，拆迁公告发出后该拆迁区域内禁止一切装饰装修。违反规定装饰装修的，不予补偿。
7.2 所有附属设施、装饰装修经清点评估确认后，被拆迁人一律不得拆除。如被拆迁房屋移交前被拆迁人将附属设施及装饰装修材料拆除的，拆迁人应在拆迁补偿款中扣除所拆物品的评估价值。
8.关于房改房、集资建房面积处理问题。
拆迁按房改政策购买的成套住宅及集资建房，其实际建筑面积大于产权登记建筑面积的部分（主要指公用分摊面积未计入部分），需经有专业资质的测绘单位实地测量后，按技术规范标准分摊入各住户，补偿与安置面积按实际建筑面积计算。
9.关于住宅改变用途的处理问题。
临街住宅房屋取得工商营业执照和纳税证明，持续用作销售服务等场所1年以上的，按原住宅用途实行市场价评估补偿，在此基础上，可按实际销售服务的面积和实际改变用途时间，以同地段营业用房补偿价与住宅用房补偿价的差价，每年按2%的比例增加补偿。补偿总额最高不得超过同地段营业用房补偿价。非临街住宅改变用途或临街住宅改变为非销售服务性用房的,不增加补偿。
10.本意见由启东市建设局负责解释。
11.本意见自2009年 3月1 日起施行。本意见不具溯及力，2009年3月1日前已领取房屋拆迁许可证并实施拆迁的项目，按原规定执行。
附表 1
住宅房屋拆迁区位基价表(元/平方米)
附表2
普通多层住宅楼层调整系数表
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