启东房地产热线-关于进一步加强房地产开发经营监督管理的意见

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关于进一步加强房地产开发经营监督管理的意见

启建设（2003）56号

各房地产开发经营单位：
    今年以来，在城市建设、城市经营不断推进的新形势下，我市房地产市场不断升温，商品房开发欣欣向荣，这对改善居民的居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，在房地产开发经营过程中也存在着不少问题。为进一步巩固去年以来房地产市场清理整顿的成果，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《江苏省城市房地产交易管理条例》等法规和本市有关规定，现就进一步加强我市房地产开发经营的监督管理提出如下意见：
    （一）进一步加强对房地产项目的开发管理。
    1、房地产开发主体：所有房地产开发项目必须由具有相应房地产开发资质的房地产开发企业承担。以出让方式取得土地使用权但无房地产开发资质的企业或个人，均须按照规定具备条件申办相应房地产开发经营资质后才能从事房地产开发业务。任何单位不得采取挂靠、借用资质等方式从事房地产开发业务，未经许可不得擅自转让房地产开发项目。
    2、房地产开发资金：实行房地产开发项目资本金制度。为防止“半拉子”工程的出现，项目资金本不得低于总投资额的20%，对项目资本金达不到规定标准的房地产开发企业，不得批准其新开建设项目。严禁抽逃注册资本（金）、项目资本金。房地产开发企业不得强行将所开发的商品房抵作工程款。
    3、房地产项目建设：房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更；确需变更的，必须按原审批程序报批。对于擅自变更已批准规划设计的房地产开发企业，由规划监察部门依法予以查处，严重影响城市规划的，拆除违法建（构）筑物。
    房地产开发项目施工前须取得建设工程施工许可证，商品住宅配套工程的施工执行《启东市住宅小区公共设施配套、市政公用基础设施工程建设管理办法（暂行）》（启建设[2002]8号）的规定。
    4、房地产项目交付：所有房地产开发项目必须通过项目竣工综合验收后方可交付使用，未经验收或验收不合格的房地产开发项目不得擅自交付使用；凡擅自交付使用给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
    房地产开发企业在申办商品房现售许可前，商品住宅的供水、供电、供气、通讯、排水、道路等配套基础设施应具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施应具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。
    房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
    （二）进一步加强房地产开发项目的销售管理。
    1、商品房预售：所有房地产开发项目的预售必须执行《启东市商品房预（销）售管理规定》（启政发[1999]12号），未取得商品房预售许可证的房地产开发项目，房地产开发企业不得收取任何形式的定金、房价款；取得商品房预售许可的房地产开发项目，房地产开发企业收取的预收款不得高于应交总房款的70%。
    2、商品房买卖合同：房地产开发企业预售或现售商品房均须与买受人签订商品房买卖合同。商品房买卖合同应使用国家建设部、国家工商总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。商品房买卖合同中应标明建筑面积及分摊的共有建筑面积。房地产开发企业在房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项应在合同中明确。不得故意删减保护住房消费者合法权益的合同条款。
    3、房地产广告发布：房地产广告发布必须执行国家工商总局颁发的《房地产广告发布暂行规定》（工商总局令第71号），商品房预售许可证取得前，房地产开发企业可对房地产开发项目进行一般性的介绍与宣传，但不得涉及商品房销售价格及有关承诺等；商品房预售许可证取得后，所有房地产广告发布须载明商品房预售许可证号。对房地产开发企业不具备销售条件擅自通过媒体发布房地产广告、盗用其它项目预售许可证进行广告宣传、广告中的承诺与实际不符或无法兑现、未按规定要求明示价格、面积内容等行为，我们将会同工商管理部门依法予以查处，并在新闻媒体上曝光。
    4、商品房销售面积：商品房销售面积由具有相应房产测绘资质的房产测绘单位测定。对已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得另行出租、出售。对房地产开发企业将不应分摊的公共面积进行分摊、将分摊的公共面积再次出租或出售、不按规定处理面积纠纷、面积量算弄虚作假等侵害住房消费者利益的，依法予以严惩，并将违法行为及处理情况向社会曝光。
    （三）进一步加强房地产开发项目的售后管理。
    1、房地产开发项目的物业管理：房地产开发企业在规划设计时，应落实物业管理方案，选聘或者单独组建物业管理公司，提前介入房地产项目开发过程。在申办商品房现房销售许可前，房地产开发企业必须与物业管理企业签订物业管理委托合同，同时落实物业维修基金与物业管理用房。其中物业维修基金（包括住宅区公共设施维修基金及房屋本体公共部位维修基金）按照《启东市房屋共用部位共用设施维修基金管理办法》（启价管[2000]39号）要求，由房地产开发企业全额一次性缴存物业维修基金专户，不得拖欠，不得直接转入物业管理企业。物业管理用房产权属全体业主所有，由房地产开发企业按照规划时确定的位置与面积无偿委托物业管理企业管理与使用，并与物业管理企业签订交接协议。
    物业管理企业与房地产开发企业签定的物业管理合同中，应当明确房地产开发项目交付使用后的质量责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接。委托管理的物业管理企业须制订切实可行的物业管理服务方案，执行市物业管理有关规定，并交纳保证金。
    2、商品房售后保修服务：房地产开发企业必须对商品房的质量负责。在商品房保修期内房地产开发企业应严格按照《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的承诺承担保修责任。如房地产开发企业拒绝维修或者在合理期限内拖延维修的，买房户在得到开发企业的书面答复后可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。
    （四）进一步加强房地产开发企业的信用管理。
    1、房地产开发企业信用档案：近期我们将根据上级统一部署，对我市所有房地产开发企业利用网络信息手段全面建立信用档案，对各类房地产开发企业及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规违法现象以及受到的奖励与处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。
    2、房地产投诉处理：房地产开发企业应公布接待电话，指派专人认真处理各类投诉。对房地产开发企业不认真处理投诉的，我们将依法予以严肃处理。
    以上意见，请认真贯彻执行。

                                                                启东市建设局
                                                           二○○三年六月四日

抄报：南通市建设局、南通市房管局、启东市政府
抄送：启东市人大城环工委、政协城建法制专委、市计经委、
物价局、国土局、环保局、交通局、邮政局、电信局、
供电局、水务局、公安局、工商局、技监局、财政局、
审计局、监察局、广电局、启东报社


文件加入时间： 2003年6月11日11:10	发文单位：启东市建设局

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联系地点：江苏省启东市公园中路842号，电话：0513-3321161

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