启东房地产热线-关于印发《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》的通知

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关于印发《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》的通知

苏建房（2000）2号

各省辖市建委、房管局：
为建立、完善业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，规范业主委员会的运作和业主的行为，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，提高物业管理的整体水平，我委制定了《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》，现印发给你们，希认真贯彻执行。执行中遇到问题，请及时与我委房地产业处联系。

附：江苏省城市住宅区业主委员会管理办法

二000年一月五日

主题词：住宅区业主委员会管理办法

抄报：建设部，省人民政府

抄送：省政府法制局、省计经委、省民政厅

附：

江苏省城市住宅区业主委员会管理办法

第一条、为建立、完善城市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，规范城市住宅区业主委员会的运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，提高物业管理的整体水平，根据国家及省有关城市住宅区物业管理的法律法规和《江苏省城市住宅区物业管理办法》（省政府第141号令）规定，制订本办法。

第二条、本办法所称业主，是指城市住宅区内各类房屋的所有权人。
本办法所称业主委员会，是代表物业管理区域全体业主和物业使用人合法权益的自治组织。
业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。物业管理区域的范围，由市、县人民政府按照房屋与公共设施的相关情况划定。

第三条、本办法适用于本省行政区域内的所有的城市住宅区业主委员会。

第四条、江苏省建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门，负责全省业主委员会的指导、监督工作。
各市、县（市）建设（房产）行政主管部门是所在地的物业管理行政主管部门，负责对本市、县（市）业主委员会的指导、监督及管理工作。

第五条、凡是实施物业管理的住宅小区（含别墅、公寓，下同），均应成立业主委员会，实行业主自治管理。
新建住宅小区在竣工交付使用后，入住率或销售率达到60%时，应及时成立业主委员会。
原有住宅小区，应在实施物业管理前成立业主委员会，然后由业主委员会在政府主管部门指导下选聘物业管理企业承担本物业的管理服务事项。

第六条、业主委员会产生程序如下：
（一）由住宅区开发建设单位或物业管理企业向所在地物业管理行政主管部门申请成立业主委员会，并提交本物业区域业主清册、物业清册。
所在地物业管理行政主管部门牵头成立业主（代表）大会筹备委员会（以下简称筹委会），筹委会成员由所在地物业管理行政主管部门、开发建设单位或其委托的物业管理企业、业主和物业使用人代表组成。必要时，可邀请所在地街道办事处、派出所等派代表列席。
筹委会负责起草业主委员会选举办法、业主委员会章程及业主公约，并协商推荐业主委员会委员候选人。业主委员会选举，应采用差额选举办法。
以后的业主委员会换届选举工作，由上届业主委员会负责组织。
业主人数较多的区域，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

（二）筹委会审核业主资格，将筹委会人员、业主资格确认结果通告全体业主，并就业主委员会选举办法（草案）、业主委员会章程（征求意见稿）及业主公约（征求意见稿）向业主广泛征求意见，修改后提交业主（代表）大会表决。

（三）物业规模较大、业主人数较多的区域，可以幢为单位建立业主小组。在筹备委员会的协调、组织下，每幢房屋业主，按物业面积比例选举产生本幢业主小组。
业主小组3-5人，视每幢业主人数而定。业主小组应协商推荐小组长1人，具体牵头负责本幢房屋共用部位共用设施的管理、维修及养护的经费的筹集、分摊等事宜。业主小组长是本幢房屋业主的当然代表，参加本区域业主（代表）大会。

（四）筹委会主持召开首届业主（代表）大会，通过业主委员会选举办法并选举产生首届业主委员会委员，讨论、修改《业主委员会章程》及《业主公约》。《业主委员会章程》（示范文本）见附件1，《业主公约》（示范文本）见附件2。

（五）由所在地物业管理行政主管部门组织召开首次业主委员会会议，选举产生业主委员会主任、副主任。

（六）当选的业主委员会，15日内报请所在地物业管理行政主管部门登记备案并按第十一条规定提交有关材料。

（七）业主委员会自所在地物业管理行政主管部门登记之日起成立。

第七条、业主资格应以业主所持有的房屋所有权证为依据进行确认。暂未办证的，以经房地产主管部门鉴证有效的商品房购销合同为准。
房屋所有权证（商品房购销合同）上注明为两人或两人以上共有的。应共同推选1人作为代理人出席业主（代表）大会。
业主为法人的，法定代表人出席业主（代表大会）；法定代表人不出席的，应委托代理人出席并出具合法有效的书面委托书。
业主或物业使用人不能出席业主（代表）大会的，应书面委托共同使用人或其他亲友担任代理人出席业主（代表）大会。
业主不出席，也不委托他人出席业主（代表大会），将被视作弃权，但必须服从大会作出的决定。

第八条、业主委员会候选人资格：
1、须是本物业区域内业主；
2、遵守国家法律、法规、规章和业主公约；
3、热心公益事业，责任心强；
4、具有完全民事行为能力；
5、有一定的工作经验、组织协调能力。

第九条、业主（代表）大会，应当有过半数业主（代表）出席。业主（代表）大会作出的决定，应当经全体业主（代表）过半数通过。
业主（代表）大会的表决可用投票方式、或其他方式，各类物业按建筑面积每十平方米一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上为一票，不足五平方米的不计票。住宅区也可以选择每户一票的方式。
业主（代表）大会至少每年召开一次。遇特殊情况，经20%以上业主（代表）联合提议或经业主委员会研究决定，可以临时召开业主（代表）大会。
业主（代表）大会行使下列职责：
⑴审议、通过业主委员会章程、业主公约；
⑵选举、罢免业主委员会的组成人员；
⑶）听取和审查业主委员会的工作报告，改变或撤消业主委员会不适当的决定，监督业主委员会的工作；
⑷批准本物业区域的物业管理委托合同；
⑸听取和审议维修基金的预决算报告，监督维修基金的管理与使用；
⑹决定有关本物业管理区域全体业主物业权益的其他重大事项。

第十条、业主委员会由物业管理区域内的业主和物业使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据物业规模、业主人数，在9至15人范围内确定。必要时，经业主委员会决定可适当增减，但最低不得少于5名。
业主委员会每届任期三年，业主委员会委员可以连选连任。
业主委员会可以设主任1名，副主任1-2名。业主委员会委员为兼职，业主委员会主任可以为专职。业主委员会可以聘请执行秘书1名，负责处理日常事务。

第十一条、业主委员会向所在地物业管理行政主管部门申请备案登记时应提交下列材料：
⑴成立业主委员会登记申请书；
⑵业主委员会成员及分工名单；
⑶业主委员会组成人员登记表（见附件3）；
⑷业主（代表）大会选举产生本届业主委员会的会议纪要并附选票（原件）；
⑸业主委员会章程。

第十二条、业主委员会应当负责业主委员会章程、业主公约的起草、修改工作，并提交业主（代表）大会批准。
业主委员会应按章程行使下列职责：
⑴召集和主持业主（代表）大会，并向大会报告工作；
⑵按规定选聘、续聘物业管理企业，并与之签订物业管理委托合同，提交业主（代表）大会批准；
⑶审议物业管理企业制定的对本物业的年度管理计划及物业管理重大措施；
⑷协调业主、物业使用人与物业管理企业间的关系；
⑸督促业主和使用人按时交纳物业管理服务费；
⑹审议物业维修基金的筹集、分摊、管理与使用；
⑺业主（代表）大会依法赋予的其他权利。
前款第⑵项规定中，物业管理委托合同必须使用建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托合同（示范文本）》。

第十三条、业主委员会履行下列义务：
⑴宣传、贯彻及执行国家和省有关物业管理的法律法规和方针政策；
⑵执行业主（代表）大会的各项决定；
⑶接受物业管理行政主管部门和各有关部门的指导和监督；
⑷履行经业主（代表）大会批准的物业管理委托合同；
⑸协助物业管理企业落实各项管理措施。
业主委员会不得从事各种投资和经营活动。

第十四条、业主委员会应建立健全委员会会议制度、业主小组长联席会议制度和与物业管理企业的协商会议制度。
业主委员会会议一般每季度一次，业主委员会主任可根据工作需要，临时会议，但应在召开会议7日前将会议通知及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处，物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加。
业主小组长联席会议一般每季度一次，听取业主对物业管理的意见和要求。
业主委员会与物业管理企业的协商会议一般每月举行一次，互通情况、协商解决物业管理服务中遇到的矛盾和问题，检查管理服务计划和措施的落实情况。

第十五条、业主委员会应会同物业管理企业认真组织物业维修基金的归集，按照“业主所有、专户储存、专款专用、政府监管”的原则，严格使用审批手续，确保基金安全。每年第一季度前，业主委员会应对上一年度基金的使用情况进行审核，并向业主（代表）大会报告。

第十六条、业主委员会的办公场所在物业管理用房中安排。新建住宅小区应在物业管理用房中划出一定面积作为业主委员会的办公用房。原有住宅小区实施物业管理的，应在原有配套用房或补建项目中统筹解决。

第十七条、业主委员会的活动经费来源，可在本物业维修基金增值部分中列支，也可从配套服务设施经营收入中开支或在物业管理公共服务费中适当补贴。

第十八条、业主（代表）大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、物业使用人具有约束力。
业主（代表）大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规和规章相抵触。对于业主（代表）大会、业主委员会不适当的决定，所在地物业管理主管部门可依法撤消或责令改正，并通告全体业主和物业使用人。

第十九条、业主大会和业主委员会接受所在地物业管理主管部门的指导与监督。

第二十条、业主委员会的合并、解散与终止，须依照业主（代表）大会的决议并报经所在地物业管理主管部门批准。

第二十一条、城市商住区、写字楼、综合楼、工业区（厂房）等物业的业主委员会管理，参照本办法执行。

第二十二条、本办法自颁布之日起施行。原来成立的物业管理委员会、业主管理委员会等组织形式，应按照本办法改选为业主委员会。

第二十三条、本办法由江苏省建设委员会负责解释。

附件1：

业主委员会章程

（示范文本）

第一章总则

第一条————————————小区（含别墅、公寓等）（以下通称本物业）业主委员会（以下简称本会）是根据《江苏省城市住宅区物业管理办法》（以下简称《办法》）的有关部门规定成立的代表本物业全体业主、物业使用人对本物业实施自治管理的组织。

第二条、本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导，执行国家、省有关物业管理的法规规章。

第三条、本会代表本物业管理区域内全体业主、物业使用人的合法权益，以科学、民主、合法的管理手段，保障物业的安全与合理使用，维护物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、舒适、文明的居住环境。

第二章业主委员会的产生及职权

第四条、本会由本物业业主（代表）大会选举产生，向业主（代表）大会负责并报告工作，接受业主（代表）大会和市、所在地物业管理主管部门的监督。

第一届业主委员会的产生：由所在地物业管理主管部门、开发建设单位或其委托的前期物业管理企业、业主和使用人代表组成筹委会，提出业主委员会候选人名单，提交第一次业主（代表）大会选举产生。

本会自所在地物业管理主管部门登记之日起成立。

第五条、本会设委员5-15名，其中主任1名，副主任1-2名，执行秘书1名。业主委员会日常事务可授权执行秘书负责处理。
业主委员会主任、副主任在其委员中选举产生。
业主委员会执行秘书由业主委员会聘任。

第六条、本会行使下列职权：
1、按照有关规定召集和主持业主代表大会；
2、审议决定房屋共用部位、共用设备设施维修基金的使用；
3、采取公开招标或其他方式，聘请物业管理企业对本物业进行管理，与其签订委托管理合同，提交业主（代表）大会批准；
4、审查物业管理企业上年度对本物业的管理工作计划完成情况及其费用决算报告；
5、审查物业管理企业制订的对本物业的年度管理工作计划、物业区域配套工程和重大的维修工程项目；
6监督物业管理企业对本物业的管理工作。
前款的3、5项规定的事项，必须经业主（代表）大会批准。

第七条、本会义务：
1、宣传、贯彻国家、省和市物业管理法律、法规和政策；
2、执行业主代表大会通过的各项决议；
3、接受物业管理行政主管部门和各有关部门的指导和监督；
4、；履行物业管理委托合同；
5、协助物业管理企业归集物业维修基金及落实各项管理措施；
6、不得从事各种投资和经营活动。

第八条、本物业的物业维修基金和管理服务费的收支帐目，业主委员会应要求物业管理企业每半年公布1次，接受全体业主和物业使用人的监督。

第三章业主委员会会议

第九条、业主委员会会议每3个月召开1次。有三分之一以上的委员提议或主任、副主任二人以上认为有必要并书面呈述议题时，可召开业主委员会特别会议。

第十条、业主委员会会议的召开应提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因事不能参加会议的，可以书面委托代表参加。

第十一条、业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，右副主任主持。

第十二条、业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、物业管理企业等单位的人员以及非业主使用人代表列席会议。

第十三条、业主委员会会议决定问题，采取少数服从多数的原则，全体委员半数以上通过即为有效。会议进行表决时，每一委员有一票表决权，委员可委托代表人行使表决权，若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人投决定性一票。

第十四条、业主委员会执行秘书应做好每次开会的会议记录，并由会议主持人签署后存档。涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。

第四章业主委员会委员

第十五条、本会委员由本物业业主代表大会在业主和物业使用人中选举产生，委员人数为5-15人，且为单数。

第十六条、本会委员由热心公益事业、责任心强、有一定的文化水平、组织能力和必要工作时间的、具备完全民事行为能力的成年人担任。

第十七条、本会委员每届任期三年，可以连选连任。

第十八条、本会委员的撤换、增减由业主委员会会议通过后，提交业主代表大会投票决定。

第十九条、有下列情形的人士不得担任业主委员会委员，已经担任的须停任委员并由下次业主（代表）大会确认：

1、已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业被宣告破产3年以内的；

2、因身体或精神上的疾病以致丧失履行职责的能力；

3、从事违反物业管理法规政策或本会规章、决议、社会公德的行为，情节严重或造成严重后果的；

4、未经业主委员会同意无故在业主委员会会议中连续缺席三次以上；

5、以业主、物业使用人身份当选为委员，但已不再是业主、物业使用人；

6、以书面形式向业主委员会提出辞呈；

7、有违法犯罪行为的；

8、业主代表大会已将其罢免的；

9、其他不适宜继续担任业主委员会委员的情况。

第二十条、任何委员停任或退任而不寻求连任时，必须在停任或退任后半个月内将由其管理、保存的本会的文件、资料，移交给本会。

第二十一条、本会委员的权利：

1、选举权、被选举权和监督权；

2、对本会的建议和批评权；

3、参与本会有关部门事项的决策；

4、参加本会组织的有关活动。

第二十二条、本会委员的义务：

1、遵守本会章程；

2、执行本会的决议，努力完成本会的工作；

3、积极参加本会组织的会议和活动；

4、向本会的工作提供有关资料和建议。

第五章业主委员会日常经费收支与办公用房

第二十三条、本会的经费来源是本物业的维修基金的增值部分或本物业区域配套服务设施经营收入。

第二十四条、本会的经费开支包括：业主代表大会和业主委员会会议；购置设备；编印资料、购买书刊资料；有关人员的津贴；日常办公及其他项目的费用等。经费收支帐目由物业管理企业代理，每二月向业主委员会会议汇报，每年度向业主代表大会汇报。

第二十五条、本会的办公用房在物业管理用房中安排。

第六章附则

第二十六条、业主代表大会通过有关本章程的决议和细则都是本章程的组成部分。

第二十七条、业主委员会的终止与解散：本会依照业主代表大会的决定或所在地物业管理主管部门的决定终止或解散。

第二十八条、本章程与有关法规不符时，按有关法规执行。

第二十九条、制定和修订的业主委员会章程，应报所在地物业管理主管部门备案。

第三十条、本章程的解释权属业主委员会。

第三十一条、本章程经业主代表大会通过后生效。本章程的修改，由业主五分之一以上或者业主委员会提议，并由业主代表大会全体代表的三分之二以上多数通过。

附件2：

业主公约

（示范文本）

为加强————————————（以下简称“本物业”）的物业管理，维护全体业主的合法权益和公共秩序，保障物业的安全与合理使用，创造优良居住环境，特订立本公约，并共同遵守。

1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守政府颁发的有关部门管理法规、政策规定。

2、有选举权和被选举权，对本物业区域的重大管理、决策拥有表决权，并执行、服从业主委员会和业主（代表）大会的决定。

3、委托物业管理企业负责房屋、共用部位共用设备设施、环境卫生、公共秩序、绿化等管理。全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据有关法规、规章、规范性文件和业主委员会委托制定的各项物业管理制度，积极配合物业管理企业的各项管理工作。

4、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作。

5、业主或物业使用人对物业管理企业的管理服务工作的意见或建议，或直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。

6、自觉维护公共场所的整洁、美观，共用部位、通道的畅通及共用设备、设施的完好。

7、按规定足额交缴物业维修基金和物业管理服务费用。业主不按规定缴交应交的维修基金、管理服务费等费用以及赔偿款、违约金的，处以每日应缴金额千分之三的滞纳金；无正当理由拒不缴交的，物业管理企业可采取措施催缴。

8、业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业管理区域装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理企业批准后，向物业管理企业缴交装饰装修押金，作出装饰、装修书面承诺，方可按规定施工，施工中服从物业管理企业的管理，完工后由物业管理企业进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），押金予以返还，否则视违章情节予以扣除并限期整改，如属统一清运垃圾的，还应同时交纳垃圾清运费。

9、业主委托物业管理企业对其自用部位和毗邻部位的有关部门设施、设备进行维修、养护，则应支付有关部门费用。

10、凡房屋建筑及附属设备、部位已经或可能妨碍、危害毗邻房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行的，由业主委员会指定物业管理企业强制维修养护，或由区、县房管部门指定物业管理企业代为维修，其费用由当事业主承担并按规定分摊。

11、承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维修养护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守物业管理规定和本业主公约，并承担连带责任。

12、在本物业区域内，不得有下列行为：

⑴擅自改变房屋建筑设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计、用途、功能和布局等；

⑵对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

⑶占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等共用设施及公共场所（地）；

⑷随意损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水沟、排污、消防等共用设施；

⑸不按规定堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

⑹违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等；

⑺践踏、占用绿化地；损坏、涂划园林建筑小品；

⑻影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；

⑼随意停放车辆；

⑽聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

⑾法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

13、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等共用设施、公共场所（地）时，应按规定交纳费用。

14、人为造成共用部位、共用设施设备或其他业主物业损坏的，由责任人负责修复或赔偿损失。

15、违反本公约或不遵守业主（代表）大会、业主委员会的决定、决议而造成其他业主、物业使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任。

16、本业主公约经业主（代表）大会审议通过，自年月日起生效。

17、业主之间、业主与使用人、业主和物业管理企业之间因本公约发生的纠纷，可以通过业主委员会调节解决。

18、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。


文件加入时间： 2002年10月15日22:3	发文单位：江苏省建设委员会

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