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房地产登记技术规程

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     《房地产登记技术规程》概述
　　根据住房和城乡建设部《关于印发<2008年工程建设标准规范制订、修订计划（第一批）>的通知》（建标〔2008〕102号）的要求，在认真总结我国房地产登记工作实践和理论研究成果，参考国内外房地产登记相关标准，并在充分征求意见的基础上，编制本规程。
　　本规程主要内容是：1.总则，2.术语和代号，3.登记基本单元编码，4.登记程序，5.登记归档，6.登记资料利用。
　　本规程中以黑体字标志的条文为强制性条文，必须严格执行。
一般规定
    4.1.1　房地产登记宜按申请、受理、审核、登簿、发证的程序进行。房地产登记机构认为有必要的，可对登记有关事项进行公告。
    4.1.2　房地产登记机构宜设立受理、审核、登簿、质量管理等岗位，审核、登簿、质量管理岗位工作应由登记官担任。受理、审核、质量管理岗位工作不应由同一人担任。
    4.1.3　房地产登记机构宜设立房地产登记审核委员会，负责会审房地产登记重大疑难事项。房地产登记审核委员会应由3人及以上单数组成，其中登记官不应少于总人数的1/2。
    4.1.4　房地产登记机构应对房地产登记质量进行定期、定量检查。房地产登记类型应符合本规程附录A的有关规定。
    4.1.5　房地产登记质量检查应符合下列规定：
　　1　房屋所有权初始登记应每件检查，其他各种登记类型应按每月不低于登记件数的3％进行抽查；
　　2　每件检查业务均应填写检查记录，并应签署质量检查意见；
　　3　应计算错件数比例，对有误的登记业务应退回相应业务岗位，并提出书面纠正意见；
　　4　对纠正情况应进行监督，并应按月度、年度撰写质量检查报告。
    4.1.6　房地产登记机构宜配置居民身份证读卡器等防伪、加密设备。
强制性规定
    4.5.7　记载于登记簿的时点应符合下列规定：
　　1　使用电子登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并点击确认之时为准；
　　2　使用纸质登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并签名（章）之时为准。
    4.5.8　任何人不得擅自更改登记簿。当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正。
　《房地产登记技术规程》条文说明
制定说明
　　《房地产登记技术规程》（JGJ278-2012），经住房和城乡建设部2012年2月29日以第1307号公告批准发布。
　　本规程制订过程中，编制组进行了认真的调查研究，在总结我国房地产登记工作实践和理论研究成果，参考境外房地产登记相关标准，充分征求意见的基础上，制定了本规程。
　　为便于房地产登记机构、登记人员及相关单位、有关人员在使用本规程时能正确理解和执行条文规定，    《房地产登记技术规程》编制组按章、节、条顺序编制了本规程的条文说明。对条文规定的目的、依据以及执行中需注意的有关事项进行了说明。但是，本条文说明不具备与标准正文同等的法律效力，仅供使用者作为理解和把握标准规定的参考。
总则
    1.0.2　虽然全国各地房地产登记管理体制、模式不完全相同，但在登记申请材料要求、登记申请主体审查、登记程序、登记信息查询等要求具有共性。本规程不涉及房地产登记机构职能划分、登记模式划分的内容，仅对房屋及其占用土地登记过程中工作程序、要求进行规范。因此，本规程适用于中华人民共和国境内的房地产登记。
    1.0.3　房地产登记应遵循以下原则：
　　第一，依法登记原则。这是最基本的要求。任何一个登记行为都需要在法律、法规和规章规定的框架下进行，不能自行创设。因此，登记应遵循包括地方法规、地方政府规章在内的法律、法规和规章的规定。同时，按照现行法律的有关规定，房地产登记实行属地管辖，且须由法定机构负责。房地产登记是不动产物权的公示方法，为了便于当事人查询，发挥房地产登记机构维护交易安全的功能，客观上需要在每一行政区域内由同一个机构负责登记工作。因此，房地产登记应由房地产所在地的直辖市、市、县人民政府设立的房地产登记机构负责。
　　第二，登记审核人员持证上岗原则。按照《房屋登记办法》以及住房和城乡建设部《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知》的要求，在登记机构从事房屋登记审核性质工作的人员都必须通过全国房屋登记审核人员培训考核，取得《房屋登记官培训考核合格证书》后，方可从事登记审核工作。
　　第三，依申请登记或依职权启动原则。房地产登记程序启动，一般情况下是由当事人提出申请。也就是说无人申请则不能启动登记程序；例外情形是登记机构依据法定职权，对法律、法规和规章有明确规定的情形直接进行登记，无需当事人再提出申请启动登记程序。
　　第四，房地产主体一致原则。即房屋所有权与其所占用的土地使用权权利主体一致不得相互分离，更不得相互冲突。房屋和土地虽然是不同的不动产，但两者在客观上存在不可分割的联系。该原则在我国法律和实践中得到遵循。《城市房地产管理法》、《物权法》和《房屋登记办法》都明确了这一原则。
　　第五，在先已登记原则。首先，如果房屋没有办理房屋所有权初始登记，原则上不能办理房屋的其他登记，除非法律另有规定，如预告登记；其次，处分房地产之人，其房地产权利必须已经在登记簿进行了记载，否则不能为其办理登记。对在先已登记原则，我国法律、法规和规章也有明确的规定。例如，《物权法》第31条就是基于在先已登记原则而作出的规定。《房屋登记办法》第35条第1款、《土地登记办法》第45条的规定，都是在先已登记原则的具体体现。按照在先已登记原则，不动产物权的变动在登记簿上得到了连续、完整的记载，描述了不动产物权变化的所有阶段。
　　第六，依法查询原则。为了发挥房地产登记的公示作用，保障房地产交易安全，单位和个人可以查询房地产权利的记载信息。房地产登记机构应当提供查询服务。但房地产登记机构提供房地产登记资料查询并不是随意的，必须依照规定进行查询。


文件加入时间： 2014年7月7日9:53	发文单位：启东房地产热线

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