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律师、银行、中介三方谈——二手房购买攻略

2002年10月15日21:39

    购买二手房，或居住，或出租与待机转手获利，正在成为沪上居民家庭投资理财的一个主要方向。鉴于此，今年以来本市二手房交易量一路上扬，供求比进一步拉大。据中国银行上海市分行有关数据统计，二手房消费贷款新增额已经连续6、7个月保持上升势头，在上海的部分区域，例如虹口区，二手房的销售金额已经超过了新建楼盘的销售金额。
    但是，像许多事情一样，购买二手房也是“让人欢喜让人忧”，不少购房者在买房过程中有过“吃药”的经历。家住浦东的赵先生即是一例。
    赵先生一直觉得自己是一个很谨慎的人，在买二手房的过程中也注意查清了产权关系，全面了解了房屋的状况、邻里关系，但临到办理手续时，却半路杀出个“程咬金”，原先房屋的承租人说自己有优先购买权。赵先生的老房子已经卖了，新房子又没有买成，一家人成了城市里的“流浪者”。
    那么，购买二手房到底要注意哪些方面的问题呢？近日，记者采访了律师、银行按揭业务办理人员和中介公司的工作人员，让三方的专家开出了一份二手房购买“全攻略”。
    买房先须法律咨询
    黄律师认为二手房的购买有5大注意事项：
    一、注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合。如卖方是否有房产证，产权是否清晰；还没有拿到产权证的现房不能买卖；若是期房出售则必须由开发商作出担保等。同时交易前，作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断，获得确认后，交易才可进行。
    二、注意交易房屋的评估价是否正确，真实。在这个环节中存在的风险，就是对房屋评估价偏高或偏低，有些评估价含的水分很多，就容易造成评估价的不真实。有些中介试图低价收入、高价卖出，是导致与房屋市场价值偏离的主因，而这必然将直接影响买卖双方的利益。这里介绍一个简单的估价办法，二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2／3左右，过高价格买入者，将存在贬值的风险，反之，平价或低于此价买入者将有利可图。在交易过程中，交易双方应委托信誉良好、具有市房地局颁发的房地产评估资质证书的专业评估机构估价，必要时还可要求出具评估报告，作为实际售价的依据。
    三、二手房质量上的瑕疵。购房者应当在买房时注意检查住宅本身的质量，如是否存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。相邻关系也十分重要，应当询问一下邻里之间是否存有公用面积纠纷等矛盾。此外，原居住人如果存有过于复杂的社会关系也可能给购房者带来意想不到的麻烦。
    四、签订买卖合同的注意事项。现在还有为数不少的交易者因对交易合同的作用不予重视或不熟悉，导致交易合同双方的权利义务约定不明而引发了争议，甚至发生交易一方利用合同进行诈骗的情况。交易者应该懂得，二手房交易是一项专业性很强且颇为复杂的过程。交易双方在交易前及交易过程中，如自己觉得把握不大，最好是能得到房地产专业人士和律师的指导，也可委托具有良好声誉的、具有相应资质条件的房产中介机构进行交易，从而免去诸多不必要的烦恼和奔波。
    五、其他的一些限定因素。例如：①房产有承租人的，买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。②购买后准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。③在房产证上除了买房者还有其他财产共有人的，应先确认买卖行为是否征得共有人的同意。④要注意二手房是否存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。
    了解按揭贷款政策
    徐女士是市中行的工作人员，专职承办房屋按揭贷款。
    据徐女士介绍，目前银行开展个人二手房贷款基本都通过房地产中介合作和个人直接申请有两种方式。中行个人二手房贷款的贷款标准为：
    1）贷款金额不得超过房屋评估价格的70％，若实际成交金额低于评估价，则不得超过
实际成交金额的7％（即将推出8成二手房贷款业务）。
    2）贷款期限不得超过20年。
    ３）贷款利率按人民银行个人住房抵押贷款利率执行。
    ４）对照《买卖合同》，确认房屋情况及房价是否合理、属实，买卖行为是否确实存在。
    此外，如果买房者房屋急用，也可以让中介公司作担保或专职担保公司作担保，银行待办理好抵押登记，凭两证齐全放款（一般情况下，在贷款批准后放款）。
    中介费用明码标价
    在某中介公司工作的李先生认为，市民购买二手房时，如果委托中介公司办理，一定要认清中介公司是否具有中介资格，收费是否明码标价。规范经营的中介服务机构应会在经营场所或缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、收费标准等事项，服务人员在接受当事人委托时，也会主动介绍有关中介服务的价格及服务内容。
    那么，购买二手房究竟要承担哪些费用呢？
    卖方应付费用：
    一、交易手续费：自今年3月1日起，交易手续费由原来按套收取改为按每平方米计算，即每平方米元，卖方承担50％的费用。
    二、合同印花税：按照房屋实际成交金额的0.05％缴纳，卖方承担50％。
    三、契税：按照房屋实际成交金额的2％计算，可由买卖双方约定由一方承担。在实际操作过程中一般由买方承担，但不排除卖方承担的可能性。
    四、中介费：按照房屋实际成交金额的0.5—2.5％计收，卖方一般支付2.5％。
    五、过户手续费：每套  元。
    买方应付费用：
    一、与卖方相同，需交付交易手续费、合同印花税，契税，以及中介费———按照房屋实际成交金额的0.5—2.5％计收，买方一般支付1％，过户手续费———每套  元。。
    二、权证印花税：每本5元。
    三、登记费：如果房屋属于个人产权，每件收费80元；如果房屋属于其他产权，每件收费   元。
    四、维修基金：根据所购房屋的实际情况计算。
    五、其他相关费用：如果牵扯到房屋评估、咨询等，还要收取评估费、咨询费等，根据
具体情况确定收费标准。


摘自：解放日报文章作者：黄琛刘芳	『发表评论』『友情推荐』

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