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怎么买卖二手房

2002年10月15日21:43

   找家正规的房屋中介公司
　　1、寻找途径：一是亲朋好友介绍；二是看报纸上刊登的广告；三是在街上见到的房屋中介的店铺。
　　2、如何检验房屋中介公司正规与否：
　　（1）如果通过报纸广告找中介，建议您连续几周买同一份报纸，比较这家公司每次打出的公司名称、地址、电话是否有变化，严防打一枪换一地儿的“房虫”。
　　（2）要到房屋中介公司查看营业执照、资质证书的原件。有些正规中介的工作人员还会向客户出示其房地产经纪人证书。
　　（3）买卖双方同中介公司签订代理协议之前，应该多次去该公司的店中，每次到访，观察店中的业务员是否固定以及有无消费者与这家公司发生争执。
    房屋中介公司为买卖双方牵线搭桥
　　1、消费者选择了一家房地产经纪公司后，中介方会把购房信息或售房信息记录在册，有些中介公司还会让消费者填写《房源登记表》或《客户需求登记表》。
　　2、中介公司到待售房屋进行实地勘察、定价。房主若是接受了这一价格，可与房屋中介签订《委托代理售房协议》，并提交相关证件。
　　3、中介公司为买卖双方进行需求配对，并带领购房者去看房，而且可能会看许多套房屋，直到购房人满意为止。在此过程中，正规中介不向购房人收取任何看房费或押金。
　　4、购房人达成购买意向后，可同中介公司签订《委托代理购房协议》，并交纳定金（各个公司收取的不一样，有些是总房价的10%，有些是一万元，有些是两万元，但是，交易达成后，这部分款项充抵购房款）。
    已购公房的房主办理房屋上市审批手续
　　卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”，办理上市审批手续。
　　1、房地产交易管理部门审查的内容包括：
　　（1）该房产在银行或其他单位有无做过抵押贷款。
　　（2）该房产是否在拆迁范围内，由房地局做确认，并加盖公章。
　　（3）该房产是否是夫妻共有产权，夫妻双方应该签订确认书。
　　（4）该房产是否是继承而来的，若是，其他合法继承人是否同意出售。
　　2、如果房主出售的房产是已购公房，其上市需盖三个章：
　　（1）在出售调查表上盖的章，主要由单位证明土地使用性质，以便证明房屋所在地皮是
出让性质还是无偿划拨。
    （2）在上市征询意见表上盖的章，后来北京市颁布补充规定及说明，如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的，无需原单位同意盖章。
　　（3）在上市申请确认表上盖的章，由各区房管部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房屋。
　　3、以下产权性质的房子不能上市交易：
　　（1）中央直属机关的公房；（2）军产、院（医院）产、校（学校）产的公房与本单位的
办公场所在一个大院里的；（3）使用权的房屋；（4）以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的；（5）在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；（6）上市出售后会形成新的住房困难的；（7）依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；（8）房屋已出租他人，出卖人未以规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的。
　　以上内容若无问题，房地产交易管理部门将在承诺的工作日内，下发《已购公有住房及经济适用房上市许可通知单》，表明该房产可以合法进入二级市场交易。
    双方签订买卖合同
　　买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介公司签订买卖合同（即：白契），有些区县的房地产交易管理部门要求买卖双方到交易大厅现场填写。为减少二手房交易中可能出现的风险，以下条款必不可少：
　　1、基本情况要列出：买卖双方的姓名、住所、联系方法；
　　2、要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售；
　　3、涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；
　　4、写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；
　　5、违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷后协商不成时如何解决争议（仲裁、诉讼等）。
　　6、写明合同生效、中止、终止或解除条款；
　　7、在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。
    向中介公司支付代理费
　　此时，房屋中介公司要收取“佣金”了，各个公司要求不一样：有些向买方收取，有些向卖方收取，还有的各收一半。但是，按照房地局有关规定，代理费用不能超过房价的2.5%（独家代理不能超过房价的2.8%）。
    立契过户前，中介公司协助买卖双方进行物业交割
　　中介公司在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方。如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保，买方应与担保方签订《委托担保合同》，同时将总房款的30%作为首付款存入中介公司指定的账户，贷款全额待银行放款后汇入中介指定的账户。
上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中介方指定的账户。
    立契过户当天，购房者要到场并交纳相关税费
　　立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选择一次性付款的购房者，应该向卖方付清剩余房款。选择贷款买二手房的购房者，要等银行看到《买卖契约》后，才能放贷。许多区县的房地局要求，立契当天，缴纳税费，所以，购房者要到房地产交易管理部门的相关科室交纳：按房价的3%交纳土地出让金；房价的1.5%交纳契税（120平方米以下）；按房价的0.05%交纳印花税。此外，还需交纳测绘费、工本费、产权登记费等。购房者交纳土地出让金后，还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。随后，房地局将为您购置的这套房子审档、办理产权登记、测绘、制作新的产权证。


摘自：北京青年报文章作者：没有	『发表评论』『友情推荐』

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