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已购房屋被抵押有何影响

2002年12月11日17:18

   对许多人来说，商品房买卖属于大宗交易，一般不会有太多购房经验。有媒体告诫买房人，即使买了房子也有可能被开发商将已买的房屋抵押给银行用做融资。那么这种情况会不会发生，一旦出现这种情况财产会否受损？
   根据我国《担保法》第四十五条规定，抵押“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。
   目前，期房在预售合同登记备案后被房地产商二次抵押的情况目前已经很少了，如果有采取不正当手段进行抵押的，因为这种抵押行为本身不合法，所以不受法律保护，即使出了问题，买房人的权利仍然可以得到保护。因此，房地产商抵押房地产对买房人造成的风险目前被人为地夸大了。
   实际上，按我国《担保法》规定，房地产商如果将期房的土地抵押，抵押后土地上新建的建筑物不属于抵押物。而且房地产商将土地或房屋抵押均须到房地产管理部门做抵押登记，对于期房，房地产商将在建项目的土地进行抵押的，登记机关会在房地产商的《土地使用证》上进行标识。对于现房，房地产商将建成房屋进行抵押的，登记机关会在房地产商的《房屋所有权证》上作他项权利记载。不做抵押登记的，按我国《担保法》规定，该抵押“不得对抗第三者”。因此，买房人如果在买房时坚持要求房地产商出具有关证书的正本，基本上能了解自己希望购买房屋的抵押情况。
   目前，房地产商将房地产抵押对买房人的影响主要表现在买房人领取产权证的时间上，由于我国《物权法》尚未出台，目前对不动产的处理仍按《民法通则》规定执行：产权转移以实际交付为准，最高人民法院在《关于审理企业破产案件若干问题的规定》中把“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”明确为“不属于破产财产”，因此，对于自住的买房人来讲，房产证并不像国外那么重要，买房人关心房地产商抵押情况不如多关心房地产商信誉，多关心房地产商能否把房子盖完。
   此外，现在大多数开发商采取让建筑商垫资入场的方式进行开发，因此一旦项目销售出现问题，开发商将拖欠建筑商的工程款。但消费者不必为此过多担心。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买房人。”保证了买房人的优先受偿权，但对于烂尾工程，买房人的利益还是无法得到全部保障。


摘自：中国证券报文章作者：没有	『发表评论』『友情推荐』

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