启东房地产热线-商铺投资须“瞻前顾后”

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商铺投资须“瞻前顾后”

2004年7月1日13:45

当商业地产投资与销售一轮高过一轮的热浪背后，隐藏着资金不足、缺乏统一业态、出租经营困难及供大于求的危机时，商铺的投资者该如何选择商铺、商用物业，怎样规避市场风险，从而实现良好的投资回报？笔者走访了一些业内专家，他们给出了一些“瞻前顾后”的建议。
　　瞻前：充分考察市场大环境
　　商铺投资是一项综合性的投资，要看所在地的人气、商业环境、交通和周边区域的整体规划等。首先，要了解准备投资商铺周边的市政规划，从大的方面把握商铺的未来“存活期”和“保鲜期”到底有多长。市政规划包括商圈、住宅区的设立，交通、道路的改善，旧区改造、市政动迁等。商铺对于环境特别“敏感”，投资者必须对该商铺的未来环境有深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。另外，投资者应尽量避免买入计划动迁的商铺，除非充分把握能得到更高的补偿。
　　其次，要考察商铺物业的经营环境。消费者应多考察商铺或商用物业的市场环境、市场营造以及服务体系的建设，尤其是一些专业市场，这方面极为重要。
　　另外，值得一提的是，虽然一些新开发的社区内的商铺价格相对较低，有相当大的升值潜力，但如果区域内居住人口不足，或缺少客流量，且此类商铺大多数为满足生活基本需求的行业，其租金承受能力较低，从而无法实现其经营价值，其升值潜力亦可能不足以抵消投资者资金的机会成本。
　　顾后：客观分析投资回报率
　　投资，自然要讲到回报率这个问题。甚至可以说，回报率的多少直接决定了商铺投资是否成功。投资商铺，就需要对商铺未来的租金价格水平、适用商业业态、相对的投资收益率以及同地区可能的商铺数量增减等作出调查分析，再确定出合理的投资价格。
　　首先，要对商铺的租金水平及未来走势了然于心，才能立于不败。投资者需要对目标商铺现在及未来几年的租金有所了解，再计算其现在的价格是否合理。对于一些地段优势明显，但单位售价高，面积又较大的商铺，投资者还需要从今后拟引进的行业预测租金。
　　其次，投资商铺除了短期的租金回报率之外，长期的租赁收益也是不错的选择。投资者在考虑出租时，不能只从租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”租客，以获得一个长期的有保证的租约。虽然在租金数字方面，投资者的直接收益会略有下降，但如果租客或提前退租或无理拒绝履行合同，会给业主造成更大的损失。这种损失包括商铺空置的租金损失、房屋的还原费用、设备设施的维修等，甚至会使业主卷入法律纠纷。
　　另外，商铺投资者还要谨慎对待“包租”问题。出售商场产权，保证投资者年回报率是近年来比较流行的方式。但需要提醒投资者，商场需要非常专业的经营者，一旦发展商承诺的回报率结束，投资者很难继续得到租金回报，或出售所购商铺。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


摘自：《市场报》2004.06.29　文章作者：王飞	『发表评论』『友情推荐』

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