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集体土地上的风险

2004年8月10日14:37

　　租用集体土地建房无法取得权证

　　随着城市房地产价格持续上涨，众多生产型企业为降低生产成本或获取土地差价，纷纷将企业迁到城郊接合部，甚至农村。市政建设的提速，使得这些企业在品尝低廉房地产成本美味的同时，并未过多感受到交通、市政配套方面的不便。特别是，众多规模较小的民营生产型企业，更普遍地选择农村房屋作为厂房。由于农村土地绝大部分属集体性质，操作不当，其中蕴含着相当大的法律风险。

　　买卖集体土地使用权是违法行为

　　有为数不少的生产型企业，认识到土地的增值潜力，于是在兴办企业时，“买”下了一定年限的集体土地使用权。对此，我国土地法明文规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地时，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。可见，外来企业（包括外来投资，注册在当地的企业）买下集体土地使用权，属于违反法律强制性规定的无效行为。

　　土地法规定，集体土地只能用于集体。这使得外来企业，尽管能获得村一级集体组织的认可而建造厂房，但最终很难取得国家房地产管理部门颁发的相应房地产权证，所建厂房实属违章建筑。不仅如此，在遇到诸如动迁等情况时，企业投入的建房款难以得到相应补偿。

　　集体土地上未经审批的建筑违法

　　众多投资人认识到集体土地、集体土地的使用权不能买卖后，设计出的变通方案是：自己投资建设，将厂房等建筑物挂到农村集体名下，或直接租用集体房屋开展生产经营活动。企业认为，只要与村一级集体组织有合同就行了。对此，土地法规定，乡镇企业、乡镇村公共设施等（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局、综合开发、配套建设；建设用地，应当办理审批手续。审批单位为县级以上地方人民政府。目前，在农村中，未经审批的建筑（特别是用于生产的建筑）为数不少。租用这类房屋作为厂房，企业将面临受到行政处罚的风险。

　　笔者确知，有许多企业买了集体土地使用权，企业办得也相当不错。更有许多企业使用集体土地上未经审批的厂房开展生产活动，并且绝大部分都能办出营业执照、能够正常纳税。当地有关部门也口头承诺，保障企业的正常生产经营活动，并想当然地认为，这样做的不只一家，法不罚众嘛。笔者要提醒众多投资者注意的是，当遇到更大的利益驱动时，若你的利益与当地利益发生冲突，你所使用土地或厂房的违法性可能会被当时与你签约的人主动揭露出来。

　　鉴于集体土地法律规定的特殊性，笔者建议，在选用集体土地时，外来企业首先应对当地规划有充分了解，同时注意在签约时多作自我保护，并尽量做到手续齐备。


摘自： 2004年8月9日《房地产时报》文章作者：君悦律师事务所齐昌律师	『发表评论』『友情推荐』

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