房产知识—[ 购房交易 ]
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借名购房需谨慎 小心“鸡飞蛋打” |
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2015年8月3日9:28 |
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| 近年来，受房价、特殊性住房限购政策等影响，借名购房已屡见不鲜，因此引发的纠纷也不断发生。二中院昨通报，2013年至2015年6月，该院共审理借名购房纠纷案件93件，其中借名买房人与房屋登记人为亲属关系的占83.8％，因未签订书面借名购房协议导致借名人无法提供有效证据证明借名关系，成为导致败诉的主要原因。 二中院民一庭庭长肖大明介绍，借名购房看似是一种规避政策的有效方法，但实际上暗藏风险，特别是对借名人。 “如果登记人将房屋再次出售,或者将房屋抵押给他人,或其死亡后子女主张继承权，都会给借名人带来重大财产损失。” 肖大明说，因借名购房行为多发生在亲属、朋友之间，双方基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，随着房价的大幅上涨，一旦登记人反悔，实际购房者面临着无法取得房屋产权的风险。 此外肖大明提到，还有一些人借名买具保障性质的政策性住房，因借名购买政策性住房违反国家政策，即便双方签订借名协议，此协议也可能会被认定无效。 不仅是借名人，肖大明指出，登记人在借名给他人购房时，也承担着借名人以自己名义购房和贷款后，若不及时按揭还款，还会影响个人征信记录。 ■ 案例 “借名购房”过户被拒 诉讼未获支持 夏先生诉称，其与徐先生经协商，以6万元价格买下徐先生名下的3间房。因其是农业户口，当时政策限制无法办理房屋买卖过户手续，于是找到自己的叔叔，双方口头约定以叔叔的名义购买房屋，购房款由夏先生出资，所有权也归夏先生。 数年后，夏先生要求叔叔履行当年的约定，将房屋过户至自己名下，但对方不配合。夏先生起诉至法院，请求判决涉案房屋归自己所有，要求叔叔配合办理过户手续。夏先生的叔叔则辩称，涉案房屋系自己出资购得，并非夏先生所述借名购买。 原审法院审理后认为，根据现有证据，不能证明夏先生与夏先生的叔叔曾有约定，夏先生提供的证据不足以证明其主张，故法院未支持夏先生的诉求。 判决后，夏先生不服，上诉至二中院。二中院认为，现有证据尚不能形成完整的证据链，不能有效证明夏先生与夏先生的叔叔曾达成借名买卖协议，虽然夏先生叔叔也未能提供充足证据证明其支付了涉案房屋购房款项，但涉案房屋登记于夏先生叔叔名下，在没有充分证据的情况下，夏先生主张不能得到支持。 二中院借名购房案件情况疏理 1 谁会选择借名购房？ ●未达到购房资格但有买房需要的非京籍人员 ●一些已拥有住房为规避限购令的人员 ●条件不符合申请购买经适房的人员 ●两限房甚至其他单位优惠集资房的人员 ●被限制贷款或有想转移财产逃避债务的人员 2 主要诉讼请求 借名人：●要求确认对房屋享有所有权●要求登记人协助办理房屋过户手续 登记人：●要求借名人腾退房屋●要求法院确认双方借名买房协议无效 3 案件数据 二中院2013年审结所有权确认纠纷案件共计179件，其中涉及借名购房纠纷案件24件，占13.4％。 房屋买卖合同纠纷案件共计403件，其中涉及借名购房纠纷案件13件，比例仅为3.2％。 2013年至2015年6月审结的93件借名购房纠纷案件中： 仅有5件有书面借名购房协议。 仅3件为单位借用个人名义购房，其余90件均为个人之间借名购房。 90件个人借名购房案件中，78件发生在亲属之间，占此类案件的83.8％。 ■ 法官提醒 借名应签书面协议保留证据 针对借名购房行为存在的风险，二中院法官建议借名者不要借名购买保障性住房。对于不违反国家法律、政策的借名购房人，借名人与登记人应签订书面协议，对出资、房屋的产权归属等作出明确约定，必要时可对协议进行公证。出资人在支付房款时留存银行转账记录、收据收条等证据，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以此为依据向对方主张债权、减少损失。 对登记人法官建议，应就房款支付、贷款偿还以及因房屋所产生的相关责任义务等事项作明确的书面约定，以防止借名人未能及时还贷导致银行向登记人主张权利时，登记人由此遭受损失。 |
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