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居委会是否能与物业管理公司签订委托管理合同？

2002年10月15日21:53

随着物业管理的发展，人们越来越认识到了物业管理是契约行为，是要与物业管理公司签订委托管理合同的。与物业管理公司签订委托管理合同，主体有哪些呢？目前社会上有三类：一是房地产开发商；二是业主委员会；三是街道下属的居委会。许多业主产生了困惑，从产权性质及归属来看，大家对房地产开发商与物业管理公司签订委托合同好理解，对业主委员会与物业管理公司签订委托合同也理解，但对居委会与物业管理公司签订委托合同不好理解。业主没有委托它，它也没有产权，怎么代表大家签订委托管理合同呢？
这是物业管理迅速发展中出现的一种情况，我们应如何看待这件事呢？
（1 ）物业管理性质决定了只有产权人，或由产权人成立的业主委员会才能与物业管理公司签订物业管理委托合同。
业主是物业的主人，掌管和自己财产的占有、使用和支配权，物业管理好坏是全体业主共有的责任，关系到每一个业主和使用人的自身利益。业主参与管理的自治意识是通过业主大会选举产生的业主委员会自主选聘物业管理企业来实现的，同时授权业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。
（2 ）国家相关文件也规定了应由业主委员会（初期由房地产开发商）选聘物业管理公司，并签订物业管理委托合同。
有关物业管理的全国性法规是建设部1 9 9 4 年4 月的3 3 号令，它明确规定：房地产开发企业在出售住宅小区前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理委托合同，因为在出售房屋前，房地产开发商作为唯一的产权人，有权利和义务选聘物业管理公司；当小区成立业主委员会之后，业主委员会才有“决定选聘或续聘物业管理公司的权利”，业主委员会可以代表全体业主与物业管理公司签订委托管理合同。
（3 ）居委会作为政府的基层行政管理组织不能与物业管理公司签订物业管理委托合同。
居委会是政府基层领导的一种管理模式，它是中国政权管理的一种特色，它是代表政府与所在地区老百姓打交道、办事的。如果居委会与物业管理公司签订了物业管理委托合同，一旦彼此发生纠纷而对簿公堂时，物业管理公司就变成状告政府了，业主上诉法院也变成状告政府了。而居委会主任又不是小区产权人，如何去解决具体问题呢？这只能使问题更加复杂化。
随着住房制度改革的深化，物业管理全面展开，各类矛盾的产生将越来越多，这些本是产权人——业主，或他们的自治组织——业主委员会与物业管理公司围绕着物业管理委托合同中的管理与服务发生的矛盾、引起的纠纷。此时，居委会作为基层政府可以进行协调、仲裁。如果居委会代表了业主委员会，那么矛盾一旦出现，居委会也将成为矛盾的一方。所以从物业管理性质，从业主自治管理理论，以及从政府领导方法来看，居委会出面签订物业管理委托合同都是不合适的。


摘自：启东房地产热线文章作者：没有	『发表评论』『友情推荐』

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